Quanto costa avere un gestore per una proprietà in Airbnb?

Poiché la popolarità delle piattaforme di affitto a breve termine come Airbnb continua a crescere, i proprietari di immobili si rivolgono sempre più a servizi professionali di gestione immobiliare per gestire le complessità dell'ospitalità. 

Dalla gestione delle comunicazioni e delle prenotazioni degli ospiti alla pulizia e alla manutenzione, questi gestori si assumono una parte significativa del carico di lavoro. Tuttavia, i loro servizi hanno un costo. 

Questo articolo approfondisce le commissioni applicate dai gestori immobiliari di Airbnb, esaminando i vari fattori che influenzano tali costi e le tipiche strutture tariffarie che i proprietari possono aspettarsi.

Quanto lavoro comporta gestire un Airbnb? 

Gestire un Airbnb può essere piuttosto impegnativo e comporta una serie di attività che possono richiedere molto tempo ed energia. Ecco uno sguardo dettagliato alle varie responsabilità e alla quantità di lavoro implicata nella gestione di una proprietà Airbnb:

1. Creazione e ottimizzazione dell’annuncio

Compiti coinvolti:

• Redazione di descrizioni immobiliari dettagliate e accattivanti.
• Scattare foto di alta qualità o assumere un fotografo professionista.
• Stabilire prezzi competitivi e aggiornarli regolarmente.
• Garantire che l'annuncio sia conforme alle normative locali.

Carico di lavoro:

• La configurazione iniziale può richiedere da alcune ore a qualche giorno.
• L'ottimizzazione continua potrebbe richiedere alcune ore al mese.

2. Comunicazione con gli ospiti

Compiti coinvolti:

• Rispondere alle richieste con tempestività.
• Gestire le richieste di prenotazione e confermare le prenotazioni.
• Comunicare le procedure di check-in/check-out.
• Rispondere alle domande o ai dubbi degli ospiti prima e durante il loro soggiorno.

Carico di lavoro:

• Monitoraggio e comunicazione giornalieri, che possono richiedere da pochi minuti a diverse ore, a seconda del volume di prenotazioni e richieste.
• Aumento del carico di lavoro di comunicazione durante le stagioni di punta o i periodi di elevata occupazione.

3. Check-in e check-out

Compiti coinvolti:

• Coordinare gli orari del check-in con gli ospiti.
• Garantire uno scambio di chiavi fluido o gestire sistemi di serratura smart.
• Eseguire ispezioni della proprietà prima e dopo ogni soggiorno.

Carico di lavoro:

• Ogni procedura di check-in/check-out può durare da 1 a 2 ore.
• Tempo aggiuntivo per le ispezioni della proprietà e la risoluzione di eventuali problemi immediati.

4. Pulizia e manutenzione

Compiti coinvolti:

• Programmare e supervisionare le pulizie regolari tra un soggiorno e l'altro.
• Gestire il bucato e rifornirsi di prodotti essenziali come articoli da toeletta e utensili da cucina.
• Organizzazione di interventi di manutenzione ordinaria e riparazioni urgenti.

Carico di lavoro:

• Coordinamento delle pulizie dopo ogni ospite, che richiede diverse ore per ogni cambio.
• La manutenzione ordinaria può richiedere alcune ore al mese, ma le riparazioni urgenti possono essere imprevedibili e richiedere molto tempo.

5. Marketing e promozione

Compiti coinvolti:

• Promuovere l'annuncio sui social media e altre piattaforme.
• Rispondere alle recensioni e gestire la reputazione online della struttura.
• Implementazione di strategie di marketing per attrarre più ospiti.

Carico di lavoro:

• Alcune ore alla settimana dedicate ad attività di marketing.
• Coinvolgimento regolare degli ospiti attraverso recensioni e feedback.

6. Gestione finanziaria

Compiti coinvolti:

• Impostazione e gestione di sistemi di pagamento.
• Monitoraggio delle entrate e delle uscite.
• Gestione delle imposte e conformità normativa.

Carico di lavoro:

• Monitoraggio e gestione finanziaria continua, che può richiedere alcune ore al mese.
• Lavoro più intenso durante la stagione delle imposte o quando si affrontano modifiche normative.

7. Conformità normativa

Compiti coinvolti:

• Assicurarsi che l'immobile rispetti le leggi locali sugli affitti a breve termine.
• Ottenere i permessi o le licenze necessari.
• Pagare le tasse e le imposte pertinenti.

Carico di lavoro:

• La configurazione iniziale potrebbe richiedere da diverse ore a settimane, a seconda delle esigenze locali.
• Controlli e aggiornamenti di conformità continui, che richiedono attenzione periodica.

Quanto tempo ci vuole per gestire un Airbnb?

Gestire un Airbnb in genere comporta un notevole investimento di tempo. La configurazione iniziale, inclusa la creazione dell'annuncio e la conformità legale, può richiedere dalle 15 alle 35 ore. 

La gestione continuativa richiede in media 10-15 ore alla settimana e comprende la comunicazione con gli ospiti, il check-in, la pulizia e la manutenzione. 

Questo può aumentare fino a 15-25 ore durante le stagioni di punta. La gestione finanziaria e il marketing aggiungono qualche ora extra al mese. La gestione delle emergenze può aumentare ulteriormente gli impegni di tempo. 

Nel complesso, gestire un Airbnb richiede molto tempo, ma può dare grandi soddisfazioni. 

Per coloro che desiderano ridurre al minimo il coinvolgimento, i servizi professionali di gestione immobiliare offrono una soluzione a un costo aggiuntivo, garantendo un funzionamento efficiente e la soddisfazione degli ospiti.

Il ruolo di un gestore immobiliare per Airbnb

Prima di addentrarci nei costi, è essenziale capire cosa fa un gestore immobiliare di Airbnb. Le sue responsabilità spesso includono:

1. Creazione e ottimizzazione dell'annuncio: creazione di un annuncio accattivante con foto professionali e descrizioni accattivanti, e ottimizzazione per ottenere un posizionamento più alto nei risultati di ricerca.
2. Strategia di prezzo: definizione di prezzi competitivi utilizzando strumenti di determinazione dinamica dei prezzi che adeguano le tariffe in base alla domanda, alla stagionalità e agli eventi locali.
3. Comunicazione con gli ospiti: gestione delle richieste di informazioni, richieste di prenotazione e qualsiasi problema che si presenti durante il soggiorno dell'ospite.
4. Check-in e check-out: gestione delle procedure di check-in e check-out, che possono includere lo scambio delle chiavi o l'impostazione di serrature intelligenti.
5. Pulizia e manutenzione: coordinamento delle pulizie e della manutenzione regolari tra un soggiorno e l'altro.
6. Conformità legale: garantire che la proprietà sia conforme alle normative locali e ai requisiti fiscali.

Fattori che influenzano le commissioni di gestione

Diversi fattori possono influenzare quanto i gestori immobiliari addebitano per i loro servizi:

1. Posizione: le commissioni possono variare notevolmente in base alla posizione della proprietà. Le aree urbane con elevata domanda spesso hanno commissioni di gestione più elevate rispetto alle aree rurali o suburbane.
2. Dimensioni e tipologia di proprietà: le proprietà più grandi o quelle con caratteristiche uniche (ad esempio, servizi di lusso, piscine) potrebbero richiedere una gestione più intensiva, con conseguenti commissioni più elevate.
3. Livello di servizio: anche l'entità dei servizi forniti può avere un impatto sul costo. La gestione full-service sarà generalmente più costosa dei servizi limitati o su richiesta.
4. Domanda di mercato: nei mercati con un'elevata concorrenza tra i gestori immobiliari, le commissioni potrebbero essere più basse poiché le aziende competono per aggiudicarsi gli affari.
5. Esperienza e reputazione: le società di gestione immobiliare affermate e con una comprovata esperienza potrebbero applicare tariffe elevate per la loro competenza e affidabilità.

Strutture tariffarie tipiche

Le commissioni di gestione degli immobili Airbnb sono solitamente strutturate in uno dei seguenti modi:

1. Percentuale del reddito da locazione: questa è la struttura tariffaria più comune. I gestori prendono una percentuale del reddito da locazione, che in genere varia dal 15% al 30%. Ad esempio, se una proprietà guadagna $ 2.000 al mese in reddito da locazione e la commissione di gestione è del 20%, il proprietario pagherebbe $ 400 per i servizi di gestione.
2. Canone mensile fisso: alcuni gestori applicano una tariffa mensile fissa indipendentemente dal reddito da locazione. Questo può essere vantaggioso per le proprietà con tariffe di prenotazione costanti, ma potrebbe non essere così vantaggioso durante le stagioni di bassa stagione.
3. Commissione di installazione o iscrizione: molti gestori immobiliari addebitano una commissione di installazione iniziale per coprire i costi di creazione e ottimizzazione dell'annuncio, per scattare foto professionali e l’impostazione dei sistemi necessari. Questa commissione può variare da $ 100 a $ 500 o più.
4. Costi aggiuntivi: potrebbero esserci costi aggiuntivi per servizi specifici come pulizie approfondite, manutenzione, rifornimento di scorte o gestione delle controversie con gli ospiti. Questi costi possono variare notevolmente a seconda del servizio e della posizione.

Esempi di commissioni di gestione per zone

• Stati Uniti: nelle grandi città come New York, Los Angeles o San Francisco, dove la domanda di affitti a breve termine è elevata, le commissioni di gestione immobiliare spesso variano dal 20% al 30% del reddito da locazione. Nei mercati meno competitivi, le commissioni potrebbero essere più vicine al 15%-20%.
• Europa: nelle destinazioni turistiche più gettonate come Parigi o Barcellona, le tariffe possono essere simili a quelle delle principali città degli Stati Uniti, spesso intorno al 20-25%. Nelle aree meno turistiche, le tariffe potrebbero essere più basse, intorno al 15-20%.
• Australia: in città come Sydney e Melbourne, le commissioni di gestione variano solitamente dal 15% al 25%, a seconda del livello di servizio fornito.

La gestione professionale vale il costo?

Per molti proprietari immobiliari, assumere un gestore professionista può valere la spesa. Ecco alcuni vantaggi da considerare:

1. Risparmio di tempo: gestire una proprietà Airbnb può richiedere molto tempo. Un gestore immobiliare si occupa della maggior parte di questo lavoro, liberando tempo al proprietario.
2. Tassi di occupazione più elevati: i gestori professionisti spesso raggiungono tassi di occupazione più elevati e hanno migliori strategie di prezzo, e possono coprire i loro compensi.
3. Soddisfazione degli ospiti: i gestori con esperienza nel settore dell'ospitalità possono migliorare l'esperienza degli ospiti, ottenendo recensioni migliori e prenotazioni ripetute.
4. Conformità normativa: restare al passo con le normative locali può essere impegnativo. I gestori immobiliari garantiscono la conformità, riducendo il rischio di multe o problemi legali.

Utilizzare un sistema di gestione immobiliare per Airbnb è più economico? 

Utilizzare un sistema di gestione immobiliare (PMS) per Airbnb può essere potenzialmente più economico rispetto all'assunzione di una società di gestione immobiliare con servizi completi, ma dipende da vari fattori, come le esigenze specifiche dell'immobile, le caratteristiche del PMS e la volontà del proprietario di essere coinvolto nella gestione quotidiana. 

Ecco un confronto utile per determinare se un PMS sia l'opzione più conveniente:

Confronto dei costi

1. Sistema di gestione immobiliare (PMS):
• Quote di abbonamento: in genere variano da $ 20 a $ 100+ al mese, a seconda delle funzionalità e del numero di proprietà gestite.
• Funzionalità di automazione: molte piattaforme PMS offrono prezzi automatizzati, comunicazioni con gli ospiti, gestione delle prenotazioni e rendicontazione finanziaria, riducendo il carico di lavoro manuale.
• Coinvolgimento del proprietario: il proprietario deve comunque gestire attività fisiche come il check-in, la pulizia e la manutenzione, a meno che non vengano esternalizzate separatamente.
2. Gestione immobiliare a servizio completo:
• Percentuale del reddito da locazione: solitamente il 15-30% del reddito da locazione.
• Servizi completi: comprende la creazione dell'annuncio, la comunicazione con gli ospiti, il check-in/check-out, la pulizia, la manutenzione e la conformità.
• Minore coinvolgimento del proprietario: il gestore si occupa della maggior parte delle operazioni quotidiane, liberando tempo al proprietario.

Potenziali risparmi con un PMS

Utilizzare un PMS può portare a notevoli risparmi sui costi, soprattutto per i proprietari di immobili disposti a gestire autonomamente alcune attività. Ad esempio, se una proprietà genera $ 2.000 al mese e un gestore full-service addebita il 20%, il proprietario pagherebbe $ 400 al mese. Al contrario, un PMS potrebbe costare $ 50 al mese, con un risparmio di $ 350.

Considerazioni aggiuntive

• Impegno di tempo: i proprietari che utilizzano un PMS devono investire tempo nella gestione della proprietà, mentre un gestore a servizio completo si occupa di quasi tutto.
• Qualità del servizio: i gestori di strutture a servizio completo potrebbero offrire un livello di servizio e di soddisfazione degli ospiti più elevato grazie alla loro competenza e alle loro risorse.
• Flessibilità: un PMS garantisce maggiore controllo e flessibilità sulla gestione dell'immobile, il che potrebbe essere preferibile per alcuni proprietari.

Punti chiave

Le commissioni di gestione degli immobili Airbnb possono variare notevolmente in base alla posizione, alla tipologia di immobile e al livello di servizio fornito. 

Conoscere queste commissioni e il valore che una gestione professionale apporta può aiutare i proprietari immobiliari a prendere decisioni consapevoli sull'opportunità di assumere un gestore e sulla struttura tariffaria più adatta alle loro esigenze. 

Sebbene il costo possa essere significativo, i potenziali benefici in termini di risparmio di tempo, aumento delle entrate e miglioramento dell'esperienza degli ospiti spesso lo rendono un investimento che vale la pena fare.

Per saperne di più su come PMS può aiutarti a gestire in modo efficiente il tuo Airbnb riducendo al contempo i costi, programma subito una chiamata con noi!