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La decisione più importante che devi prendere come nuovo investitore nel settore immobiliare è se autogestire la tua proprietà o assumere un gestore immobiliare qualificato. Ci sono vantaggi e svantaggi per entrambi gli approcci, come per la maggior parte delle cose nella vita.
Potrebbe essere difficile entrare nel settore della gestione immobiliare. Sia la gestione immobiliare commerciale che quella residenziale comportano molte restrizioni e difficoltà che devono essere gestite.
Non è sempre semplice superare questi problemi di gestione immobiliare: molti nuovi amministratori immobiliari (PM) finiscono per commettere errori cruciali che finiscono per costare loro un sacco di soldi e tempo.
Introduzione alla gestione immobiliare (Sec. KW)
La gestione, la supervisione e la regolamentazione di immobili commerciali, residenziali o industriali sono tutte parte della gestione immobiliare. Un'azienda designata è responsabile di diversi elementi della proprietà in questa situazione.
Per gli immobili residenziali in affitto, l'agenzia di gestione immobiliare esaminerà i potenziali affittuari in base ai precedenti penali e creditizi, riscuoterà l'affitto mensile, sottoscriverà i contratti di locazione, si occuperà della manutenzione dei servizi in loco e terrà informato il proprietario su eventuali problemi o preoccupazioni.
Scopo di un gestore immobiliare
Gli amministratori immobiliari sono responsabili di numerosi compiti, tra cui:
Riparazioni di emergenza e follow-up
Se la lavastoviglie del tuo inquilino esplode alle tre del mattino, l'amministratore immobiliare deve essere in servizio. Dovrà parlare con l'inquilino, diagnosticare il problema, assumere un riparatore e controllare che il lavoro sia stato eseguito correttamente.
Vuoi gestire qualcosa del genere? In alternativa, vorresti che se ne occupasse la tua società di gestione immobiliare?
Manutenzione ordinaria e riparazioni
Tutti i controlli di manutenzione ordinaria saranno programmati dal custode della tua proprietà, che potrai essere tu oppure la persona o l'azienda a cui ti rivolgi.
La manutenzione ordinaria comprende attività come giardinaggio, pulizia delle grondaie e ispezioni delle infrastrutture.
Marketing e locazione
Ridurre al minimo i posti vacanti è una delle responsabilità più cruciali del gestore immobiliare. L'obiettivo principale è mantenere la proprietà in buone condizioni in modo che sia presentabile e attraente per i potenziali inquilini.
Il gestore o un membro del team di gestione si occuperà anche di promuovere le unità disponibili, effettuare visite e, infine, affittare l'immobile a un inquilino idoneo.
Screening degli inquilini e controlli dei precedenti
Inoltre, l'amministratore del tuo immobile dovrebbe essere incaricato di selezionare gli affittuari, effettuare controlli di solvibilità e di verifica dei precedenti, nonché approvare o rifiutare potenziali inquilini.
Riscossione degli affitti
Ogni mese, il tuo amministratore immobiliare è tenuto a riscuotere l'affitto non pagato per ogni unità abitativa in affitto, depositandolo sul conto appropriato e registrando tutti i pagamenti.
Sfratto
Il tuo amministratore immobiliare stabilirà e gestirà la procedura di sfratto se per qualsiasi motivo il tuo inquilino non adempie ai pagamenti o viola in altro modo il contratto.
Si tratta solitamente di un procedimento rapido ed economico che in molti stati può essere completato in poche settimane.
Creazione di un team
Per una gestione efficace della proprietà è fondamentale avere un team in grado di svolgere mansioni amministrative, di manutenzione ordinaria e di emergenza.
Tra i membri più evidenti del team ci sono tuttofare (elettricisti e idraulici), muratori, giardinieri e paesaggisti.
Un gestore immobiliare competente avrà già uno staff in servizio se decidi di assumerlo. Il vantaggio è che non ci saranno così tanti ritardi nel rendere la tua nuova casa pronta per l'affitto.
Costruire questo genere di relazioni non sarà veloce se decidi di gestire la tua proprietà. Richiederà un po' di tempo, e anche probabilmente qualche tentativo ed errore. Semplicemente, sii paziente; imparerai ad apprezzarlo.
Come avrai sicuramente capito, una gestione efficace richiede molto impegno. Potrebbe essere un lavoro impegnativo, a seconda della quantità di proprietà gestite.
Suggerimenti sulla gestione immobiliare per principianti
Sebbene questi brevi suggerimenti non coprano tutte le sfumature della gestione di immobili commerciali e residenziali e potrebbe essere necessario effettuare ricerche più approfondite, hanno lo scopo di fornire le nozioni essenziali ai nuovi gestori immobiliari.
Scopri tutto sulla tua proprietà
Individua un'abitazione adatta alla redditività del mercato immobiliare.
È fondamentale valutare i possibili aspetti negativi di elementi come la posizione e le dimensioni e considerare le sfide gestionali prima ancora di esaminare determinate caratteristiche.
Raccogli informazioni di mercato cruciali come:
- Statistiche sull'occupazione locale
- Dimensione media delle famiglie
- Tariffe di mercato degli affitti
- Tassi di occupazione
Scopri le norme locali prima di diventare un gestore immobiliare
Le normative regionali e persino locali possono rapidamente trasformarsi in una delle maggiori difficoltà di gestione immobiliare che i PM dovranno mai affrontare.
Anche i gestori immobiliari più esperti possono infrangere una norma o una legislazione di cui non erano a conoscenza, soprattutto quando si trasferiscono in un mercato in crescita.
I gestori immobiliari possono informarsi sulle leggi locali e sulle normative sulla gestione immobiliare in diversi modi:
- Visitare i siti web locali e statali con le norme per la gestione immobiliare.
- Rivolgersi a un'agenzia di gestione immobiliare per ottenere chiarimenti su alcune espressioni.
- informarsi presso l'amministrazione urbanistica del quartiere o associazioni dei proprietari di casa per raccogliere informazioni.
La seconda di queste possibilità è spesso la più efficace perché un avvocato specializzato nella gestione di immobili commerciali o residenziali avrà probabilmente una conoscenza approfondita delle leggi a cui i gestori di immobili devono attenersi.
Scopri i parametri di gestione della tua proprietà
Per ottenere prestazioni affidabili a lungo termine, i gestori immobiliari devono avere una solida conoscenza dei loro indicatori chiave di prestazione (KPI), proprio come con qualsiasi investimento o iniziativa commerciale. I principali KPI della gestione immobiliare da monitorare includono, ad esempio:
Turnover degli affittuari
Ogni tre mesi o ogni anno, quanti inquilini decidono di recedere dal contratto di locazione alla scadenza o, peggio, prima della scadenza?
Mentre alcuni turnover di locazione (noto anche come ricambio dei locatari ) nella loro vita è inevitabile, le circostanze cambiano e se i tassi di ricambio sono elevati suggeriscono una difficoltà.
Pensando a quanto i posti vacanti danneggino i profitti di qualsiasi azienda, come gestore immobiliare, comprendere la questione è cruciale.
Costi di manutenzione della proprietà
Un costo essenziale della gestione immobiliare è la manutenzione della proprietà. Per valutare efficacemente la redditività di una proprietà (e individuare possibili problemi), è fondamentale tenere traccia dei costi di manutenzione e dei problemi di manutenzione più diffusi.
Tassi di occupazione
Conoscere il numero di unità disponibili e occupate è fondamentale, soprattutto nella gestione di immobili residenziali.
Il successo complessivo è determinato dal confronto di questo parametro della gestione immobiliare con l'ambito di mercato più ampio. L'obiettivo dei gestori immobiliari è di mantenere questa cifra il più vicino possibile al 100%.
Vantaggi della gestione autonoma della tua proprietà
Ecco alcuni vantaggi dell'autogestione della tua proprietà:
Ti prenderesti cura della tua proprietà più di chiunque altro
Il fatto che nessuno si interessi più di te alla tua proprietà è tra i motivi principali per cui le persone scelgono di autogestirsi. Questo è generalmente vero; nessuno lavorerà più di te per trovare e mantenere inquilini eccellenti.
Puoi risparmiare denaro
L'autogestione è un'altra cosa a cui potresti pensare perché probabilmente risparmierai un sacco di soldi. La maggior parte delle società di gestione immobiliare riscuote commissioni mensili, che in genere ammontano a circa il 10% (percentuale non ufficiale) dell'affitto mensile.
In pratica, se l'affitto di un immobile costa 1.000 dollari al mese, finirai per pagare alla tua gestione immobiliare 100 dollari al mese.
Puoi evitare le truffe
Purtroppo non tutti i gestori immobiliari e le società di gestione operano con gli stessi standard morali.
Ad esempio, le società di gestione accettano spesso tangenti dai venditori. Spesso, i fornitori che forniscono queste mance applicano anche prezzi più alti o consegnano beni di qualità inferiore. Come mai? Per coprire il costo di quella tangente.
Molti investitori decidono di prendere le cose in mano per tutte queste considerazioni e altro ancora. Tuttavia, dovresti sapere che l'autogestione è più difficile di quanto sembri prima di metterti in prima fila.
Trovare una buona società di gestione immobiliare
Selezionare il miglior gestore immobiliare è essenziale per il successo, perché non tutti sono del massimo livello.
Il primo passo è trovare il tipo giusto di gestori immobiliari nella zona e informarsi sui tipi di proprietà che gestisce attivamente.
Quando si prendono in considerazione le possibilità di gestione immobiliare, è qui che entrano in gioco l'indagine e la dovuta diligenza: identificare se sono necessarie delle licenze, se sono assicurati, i loro precedenti e altre variabili deve tutto essere chiarito prima di firmare qualsiasi accordo.
Un altro aspetto da considerare è la spesa per assumerne uno. Il prezzo che una gestione immobiliare può addebitare è fino al 10% del reddito da locazione della proprietà, sebbene la posizione e il tipo di proprietà abbiano un impatto significativo sul costo.
Infine, il proprietario e il gestore dell'immobile devono sottoscrivere un contratto o un accordo firmato che specifichi tutti i dettagli dei servizi da erogare, i pagamenti da effettuare e altri requisiti.
Considerazioni finali
Una gestione immobiliare fluida è quasi impossibile senza automazione. Devi prendere in considerazione l'utilizzo dei servizi di fornitori di software di gestione immobiliare come il sistema di gestione immobiliare Booking Ninjas .
Uno dei consigli principali di Booking Ninjas per gli aspiranti gestori immobiliari è quello di informarsi sulle leggi che regolano la gestione degli immobili in affitto.
Hai richieste di assistenza incomplete? Troppe deviazioni, liste di controllo e ristrutturazioni? Quando i tuoi tecnici della manutenzione non riescono a finire il lavoro, Booking Ninjas è lì per te.
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