Una propiedad residencial es un espacio típico donde la gente vive y construye su vida.
El mundo inmobiliario es dinámico, ya que se ocupa de varios tipos de propiedades. Por lo tanto, entender la singularidad de las propiedades residenciales es muy importante tanto para los gestores de propiedades como para los propietarios.
Ser propietario de inmuebles residenciales es una excelente inversión.
Sin embargo, para hacer esta inversión, primero hay que entender lo que es una propiedad residencial y los diversos tipos y características de estas propiedades.
¿Qué es una propiedad residencial?
Una propiedad residencial es un espacio vital que proporciona comodidad, cobijo y un sentimiento de pertenencia.
A diferencia de los espacios comerciales o industriales que se destinan a actividades empresariales, las propiedades residenciales se destinan principalmente al uso personal.
Estas propiedades incluyen diversas opciones de vivienda, desde casas independientes hasta modernos apartamentos, lujosos condominios y encantadoras casas adosadas.
Tipos de inmuebles residenciales (y sus principales características)
Las propiedades residenciales difieren en tamaño y espacio. Van desde viviendas totalmente privadas a edificios compartidos.
1. Viviendas unifamiliares
Las viviendas unifamiliares son uno de los tipos más comunes de propiedad residencial. De hecho, las estadísticas muestran que en 2022 se vendieron más de 5,8 millones de viviendas unifamiliares y se construyeron 644.000 viviendas nuevas en Estados Unidos.
Las viviendas unifamiliares están diseñadas a propósito para atender las necesidades únicas de una sola familia. Son versátiles, ya que pueden convertirse en viviendas cortas o vacacionales.
Ejemplos de viviendas unifamiliares son las casas de campo, los chalés, los bungalows y las mansiones.
Lo que las distingue es su estructura física y la sensación de tranquilidad e independencia que ofrecen.
Características principales
Tienen patio: las viviendas unifamiliares tienen un patio que puede utilizarse para actividades al aire libre, jardinería y ocio. El lujo de un espacio exterior privado fomenta una conexión más profunda con la naturaleza, proporcionando un entorno sereno y relajante.
Privacidad: una vivienda unifamiliar es un lugar para la intimidad donde los ocupantes pueden disfrutar de momentos personales sin intrusiones. No hay paredes compartidas ni espacios comunes que puedan causar ruidos o intrusiones.
Independencia: los residentes pueden adaptar tanto los interiores como los exteriores a sus preferencias, reflejando su estilo y gusto únicos. El sentido de propiedad se extiende más allá de la propiedad, incluyendo el patio circundante y cualquier servicio adicional.
2. Apartamentos
Los apartamentos son unidades más autónomas en edificios más grandes. Se trata de una propiedad residencial situada en una instalación más grande.
Por lo tanto, puede haber varios apartamentos en un mismo edificio.
A diferencia de las viviendas unifamiliares, en los apartamentos no hay patio. Además, es más moderno que una vivienda unifamiliar.
Los apartamentos son perfectos para personas solteras o parejas que aún no tienen hijos.
Características principales de los apartamentos
Vida en común: aunque un apartamento es una propiedad residencial, no es muy privado. Los residentes comparten espacios comunes, lo que crea oportunidades de interacción, amistades y un entorno de apoyo.
Desde salones compartidos hasta jardines en la azotea, estos espacios cultivan un tejido social único.
Comodidad: Los apartamentos suelen estar situados en las ciudades. Esto significa que están cerca de centros urbanos, transportes públicos y bulliciosos centros de actividades.
Los residentes tienen fácil acceso al trabajo, al ocio y a los servicios esenciales. Esto hace que la vida diaria sea más cómoda y eficiente.
Los apartamentos son tan propicios que su demanda aumenta rápidamente. Un informe reciente muestra que es necesario construir unos 266.000 nuevos apartamentos para satisfacer la creciente demanda.
Menor compromiso de mantenimiento: vivir en un apartamento significa que no tienes que llevar tú solo la carga del mantenimiento. Puedes compartir los gastos de mantenimiento de las zonas comunes y las instalaciones.
Opciones de vida flexibles: los apartamentos están disponibles en varios tamaños y distribuciones, para satisfacer múltiples necesidades. Desde acogedores estudios a espaciosas unidades de varios dormitorios, individuos, parejas y familias pueden encontrar el ajuste perfecto para sus estilos de vida.
3. Condominios (Condominiums)
Los condominios se conocen normalmente como condos. Son como apartamentos situados en un edificio más grande.
Sin embargo, los condominios son más significativos con más espacio.
Cada unidad funciona como un espacio vital distinto, de propiedad individual. Combina el espacio personal con la vida en común.
Así pues, los condominios son la mezcla perfecta de casas unifamiliares y apartamentos.
Esta disposición única ofrece varias ventajas y algunas consideraciones que mejoran la experiencia de vivir en un condominio.
Características principales de los condominios
Servicios compartidos y cuotas de la comunidad de propietarios: los residentes de los condominios comparten los servicios y las cuotas de la asociación de propietarios (HOA).
Las instalaciones van desde gimnasios a salones y piscinas.
Los propietarios pueden disfrutar de las comodidades sin necesidad de mantenimiento individual. Sin embargo, esta comodidad suele ir acompañada de las cuotas de la HOA, que contribuyen al mantenimiento de los espacios y servicios compartidos.
Privacidad con sentido de comunidad: los condominios permiten a los residentes disfrutar de sus espacios vitales al tiempo que fomentan las relaciones con los vecinos.
Están diseñados para fomentar la interacción y crear un entorno agradable.
Ventajas de la ubicación: los condominios suelen estar estratégicamente situados en centros urbanos o lugares deseables. Esta ubicación garantiza a los residentes un fácil acceso a centros culturales, entretenimiento y servicios esenciales.
4. Casas adosadas
Las casas adosadas son una de las mejores opciones de propiedad residencial. Se trata de edificios individuales, semiautónomos, unidos entre sí como un conjunto de casas.
Características principales de las casas adosadas
Edificio de varios niveles: las casas adosadas se erigen como edificios de varios niveles, que a menudo abarcan dos o más plantas. Esta expansión vertical maximiza el espacio habitable y crea una separación clara entre las distintas áreas funcionales.
Residencia adosada: el rasgo que define a las casas adosadas es su conexión. Estas propiedades comparten paredes con las unidades vecinas.
La disposición de las casas adosadas fomenta de forma natural la interacción entre los vecinos.
Sin embargo, los residentes pueden seguir manteniendo su intimidad individual.
Las casas adosadas son ideales para las personas que disfrutan de la sensación de comunidad pero siguen valorando su espacio personal.
Asequibilidad relativa: A diferencia de las casas independientes, las adosadas suelen ser más asequibles. Esto las hace accesibles a un mayor número de propietarios potenciales.
La asequibilidad abre las puertas a individuos y familias para que experimenten las ventajas de ser propietarios de una vivienda sin renunciar a la comodidad.
Las casas adosadas son ideales para las familias que viven en zonas urbanas.
Bajo mantenimiento: las casas adosadas requieren menos mantenimiento que las casas independientes.
Las comunidades de propietarios suelen encargarse del mantenimiento exterior, la jardinería y el mantenimiento estándar de la zona. Esto reduce las responsabilidades del propietario.
Ubicaciones privilegiadas: muchos complejos de casas adosadas están estratégicamente situados, ofreciendo un cómodo acceso a los centros urbanos, al transporte público y a los servicios esenciales.
Diversidad arquitectónica: la arquitectura de las casas adosadas puede variar mucho, desde diseños modernos con líneas elegantes hasta estilos clásicos con detalles intrincados. Esta diversidad permite a los propietarios encontrar una casa adosada que se ajuste a sus preferencias estéticas.
5. Casas móviles
Las casas móviles son viviendas móviles. También se denominan casas prefabricadas porque se construyen en fábricas y se transportan a los lugares previstos.
Estas casas se colocan en unos cimientos o sistema de soporte y se transportan en un remolque o camión especializado. Llevan ruedas en la base, lo que las hace móviles.
Características principales de las casas móviles
Construcción en fábrica: a diferencia de otras propiedades de tierra que se construyen in situ, las casas móviles se construyen en la fábrica y se trasladan a la ubicación deseada para el arreglo final.
Asequibles: las casas móviles son más asequibles que las casas tradicionales construidas in situ. Por eso suelen ser las preferidas por los residentes que buscan una opción más cómoda.
Las casas móviles no son menos que una casa tradicional porque tienen habitaciones, un salón, un baño, una cocina y otras comodidades que tiene una casa convencional.
Colocación temporal o permanente: aunque las casas móviles son movibles, también pueden hacerse permanentes sobre un sistema de soporte que actúe como cimiento.
6. Viviendas multifamiliares
Una vivienda multifamiliar es un único edificio dividido en varias casas unifamiliares, separadas por un muro. Hay tres tipos comunes de viviendas plurifamiliares: dúplex, tríplex y cuádruplex.
Se trata de viviendas residenciales más pequeñas con diseños más sencillos. Son edificios con múltiples residencias separadas (unidades).
El dúplex tiene 2, el tríplex tiene 3 y el cuádruple tiene cuatro unidades.
En la mayoría de los casos, las unidades están adosadas como apartamentos (una encima de la otra). En otros casos, están adosadas una al lado de la otra, como las casas adosadas.
Características principales
Las viviendas plurifamiliares son similares a los condominios, las casas adosadas y los apartamentos.
Cada unidad tiene su propio salón, habitaciones de invitados, cocina y baño. Es como una vivienda unifamiliar pero en varias unidades.
Además, aunque una vivienda plurifamiliar tiene diferentes unidades, éstas están separadas por una pared común compartida.
Ventajas de invertir en propiedades residenciales
Invertir en propiedades residenciales ofrece una serie de beneficios que atraen tanto a los inversores experimentados como a los recién llegados al mercado inmobiliario.
1. Ingresos constantes por alquiler
Una de las comodidades básicas del ser humano es la vivienda. Esto significa que, independientemente del estado de la economía, la gente siempre buscará zonas cómodas para vivir.
De ahí que invertir en viviendas residenciales sea una excelente forma de obtener ingresos constantes.
Ya se trate de una casa unifamiliar, un apartamento o un condominio, los inquilinos pagan el alquiler con regularidad.
Los pagos de alquiler suponen un flujo constante de ingresos para los propietarios.
Las propiedades residenciales también sirven para acumular riqueza a largo plazo. Con el tiempo, a medida que se pagan las hipotecas y aumenta el valor de las propiedades, los inversores pueden acumular capital y aumentar su patrimonio neto.
2. Valorización
Con el tiempo, las propiedades residenciales tienen el potencial de revalorizarse en el mercado de valores inmobiliario.
El crecimiento económico, el desarrollo de la zona circundante y las tendencias del mercado inmobiliario pueden contribuir al aumento del valor de la propiedad. Esto permite a los inversores obtener beneficios cuando deciden vender.
3. Diversificación
Una inversión inmobiliaria diversificará tu cartera de inversiones, especialmente cuando inviertas en propiedades residenciales. Una cartera diversificada es una excelente forma de reducir el riesgo al repartir las inversiones entre distintas clases de activos.
4. Activo material
Las propiedades residenciales se consideran activos tangibles porque son estructuras físicas que ocupan un terreno específico.
Se pueden ver, tocar y evaluar, lo que proporciona una sensación de seguridad a los inversores.
Como inversor o propietario, puedes visitar el inmueble, inspeccionar su estado y realizar las mejoras necesarias.
5. Beneficios fiscales
Los inversores inmobiliarios pueden beneficiarse de distintas deducciones fiscales. Los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, el seguro y ciertos gastos relacionados con la propiedad pueden ser deducibles, reduciendo la carga fiscal total.
Deducción de intereses hipotecarios: los intereses pagados por tu préstamo hipotecario pueden deducirse de tu base imponible. Esto puede reducir significativamente tu carga fiscal, especialmente en los primeros años de la hipoteca, cuando los pagos de intereses son más altos.
Deducción del impuesto sobre bienes inmuebles: los impuestos sobre la propiedad también pueden deducirse de tu base imponible. Esta deducción puede compensar algunos de los costes asociados a la propiedad de un inmueble.
Deducción por depreciación: se considera que las propiedades residenciales deprecian su valor con el tiempo debido al desgaste. Puedes reclamar una parte de esta depreciación como deducción en tus impuestos, lo que puede reducir tu base imponible.
Deducciones por reparaciones y mantenimiento: los gastos relacionados con las reparaciones, el mantenimiento y la conservación de la propiedad pueden deducirse. Esto incluye gastos de pintura, reparaciones de fontanería y otros cuidados necesarios.
Deducción de gastos de explotación: si alquilas la propiedad, puedes deducir varios gastos de funcionamiento, como los honorarios de gestión de la propiedad, los servicios públicos que pagas en nombre de los inquilinos y los gastos de publicidad para encontrar inquilinos.
6. Control sobre la inversión
Los inversores inmobiliarios tienen cierto nivel de control sobre sus propiedades de inversión. Por ejemplo, puedes tomar decisiones sobre la gestión de la propiedad, las renovaciones, las condiciones de alquiler y otros factores que pueden afectar a la rentabilidad.
De este modo, podrás supervisar lo que ocurre con la propiedad.
Puedes gestionar la propiedad tú mismo o contratar a un gestor para que se encargue de las tareas diarias.
Al tener el control sobre la gestión de la propiedad, puedes asegurarte de que está bien mantenida y de que los inquilinos están satisfechos. Una propiedad bien mantenida se revalorizará con el tiempo.
Propiedades residenciales frente a otras propiedades
Hay diferentes tipos de bienes inmuebles, desde propiedades residenciales hasta comerciales, industriales y de inversión. Pero, ¿en qué se diferencian estas propiedades de las residenciales?
Inmuebles residenciales frente a inmuebles comerciales
La diferencia más notable entre estos dos tipos de propiedades es su finalidad. Las propiedades residenciales son refugios diseñados explícitamente para vivir.
Son muy cómodas y están situadas en entornos más serenos.
En cambio, los inmuebles comerciales están destinados principalmente a los negocios. Suelen estar situados en zonas ruidosas o superpobladas, como mercados, centros de negocios, polígonos industriales, etc.
Sin embargo, existen otras diferencias significativas entre las propiedades residenciales y las comerciales.
1. Usos
Los particulares y las familias utilizan los inmuebles residenciales como casas, apartamentos y espacios habitables. Sin embargo, los inmuebles comerciales se utilizan para diversas actividades empresariales como oficinas, tiendas, servicios, locales comerciales, etc.
2. Ingresos por alquiler
La forma de obtener ingresos por alquiler es similar. Los propietarios pueden utilizar los inmuebles para generar ingresos procedentes de los inquilinos (particulares, familias o empresas).
3. Plazos de arrendamiento
Los inmuebles residenciales suelen arrendarse a corto o medio plazo. Por ejemplo, seis meses, un año y dos años.
Los locales comerciales se alquilan a plazos más largos, de 5 a 10 años o más. Sin embargo, esto depende del tipo de actividad comercial de que se trate y del tamaño de la empresa.
Por ejemplo, las grandes empresas pueden tener plazos de arrendamiento más largos que las pequeñas empresas.
4. Gestión de la propiedad
La forma de gestionar las propiedades residenciales difiere de la de las propiedades comerciales.
La gestión de propiedades residenciales implica ocuparse directamente de las peticiones de los inquilinos y del mantenimiento. También implica garantizar que el entorno sea lo suficientemente propicio para los ocupantes.
Como administrador de propiedades residenciales, debes asegurarte de que los servicios públicos estén bien atendidos.
Por otro lado, un administrador de propiedades comerciales se centra en mantener la funcionalidad de la propiedad. Así se garantiza el buen funcionamiento de las actividades comerciales.
Los administradores de fincas y los propietarios deben saber cómo gestionar cada inmueble y en qué aspectos deben centrarse.
5. Dinámica de la demanda y del mercado
La demanda de inmuebles residenciales y comerciales es diferente.
La demanda del mercado de inmuebles residenciales se basa en el crecimiento de la población del lugar, los cambios en el estilo de vida y la situación económica.
Por ejemplo, una zona geográfica que experimente un crecimiento demográfico (por nacimiento o migración) necesitará más edificios residenciales.
Por lo tanto, más personas demandarán zonas residenciales que les resulten cómodas y estén a su alcance.
Pero el mercado de demanda de inmuebles comerciales es diferente. Se basa en la expansión empresarial, las tendencias del sector y el crecimiento económico.
Inmuebles residenciales frente a inmuebles de inversión
Una propiedad de inversión es una propiedad que genera dinero. En otras palabras, es una propiedad adquirida únicamente para generar ingresos.
Las propiedades de inversión pueden incluir propiedades residenciales, comerciales e incluso industriales, siempre que sean activos que proporcionen un flujo de caja constante al inversor.
A partir de esta definición, una propiedad residencial difiere de una de inversión. Profundicemos en las diferencias y comparemos ambas propiedades.
1. Uso y finalidad principales
Los inmuebles residenciales se diseñan principalmente como espacios habitables. Por lo tanto, incluyen casas, apartamentos, condominios y casas adosadas donde residen personas y familias.
Sin embargo, una propiedad de inversión se adquiere para obtener un rendimiento de la inversión a través de los ingresos por alquiler o la reventa de la propiedad.
Las propiedades de inversión incluyen propiedades residenciales alquiladas a inquilinos y propiedades comerciales o industriales.
2. Propiedad
Las familias o los propietarios individuales son dueños de propiedades residenciales.
Por otra parte, debido a la naturaleza o el propósito de una propiedad de inversión, a menudo es propiedad de una corporación o un grupo de inversores. También puede ser propiedad de un particular.
3. Gestión de la propiedad
En el caso de las propiedades residenciales, la gestión de la propiedad puede implicar la resolución de los problemas de los inquilinos, el mantenimiento y la creación de un entorno de vida confortable.
Para las propiedades de inversión, la gestión de la propiedad se centra en mantener el valor de la propiedad, garantizar la ocupación y maximizar los ingresos por alquiler.
4. Duración del alquiler
Las propiedades residenciales suelen alquilarse a inquilinos por un largo plazo, por ejemplo, cinco años, diez años o más.
Sin embargo, los plazos de arrendamiento de los inmuebles de inversión varían en función del bien alquilado. Por ejemplo, los alquileres breves y las habitaciones de hotel se alquilan por periodos más cortos, como un mes, una semana o unos días.
Sin embargo, algunas propiedades industriales o comerciales tienen plazos de arrendamiento más largos. La mayoría de los inmuebles comerciales (edificios polivalentes) también tienen plazos de arrendamiento más cortos.
5. Diversidad
Mientras que las propiedades residenciales se limitan a edificios habitables, las propiedades de inversión no son sólo terrenos o edificios.
También incluyen arte, objetos de colección, valores y arte y espacios digitales.
Impuesto sobre bienes inmuebles de uso residencial
El impuesto sobre bienes inmuebles residenciales es un impuesto que los gobiernos locales imponen a los propietarios de inmuebles residenciales. Este impuesto se destina a financiar diversos servicios públicos comunitarios y proyectos de infraestructuras.
No existe un impuesto sobre bienes inmuebles residenciales fijo, ya que el importe depende del valor de la propiedad. Para obtener este importe, debes multiplicar el tipo impositivo por el valor de mercado actual de tu propiedad.
El asesor fiscal recalcula el tipo impositivo anualmente.
El impuesto sobre bienes inmuebles de uso residencial suele facturarse anualmente o cada seis meses, y puedes pagar el importe total o a plazos.
El impago del impuesto sobre bienes inmuebles puede acarrear consecuencias como multas adicionales, intereses o el embargo de tu propiedad.
Deducciones fiscales
Puedes optar a exenciones o deducciones del impuesto sobre bienes inmuebles de uso residencial. La mayoría de las jurisdicciones ofrecen este incentivo a personas mayores, veteranos, personas con discapacidad y propietarios con ingresos muy bajos.
Estas deducciones o exenciones fiscales son la forma que tiene el gobierno de reducir la carga financiera de determinadas personas.
Utiliza un PMS para gestionar tus propiedades residenciales
Las propiedades residenciales son una excelente inversión que ofrece un gran retorno de la inversión. Puedes invertir en varios tipos de propiedades residenciales, y hemos explicado cada uno en este artículo.
Poseer una propiedad residencial tiene muchas ventajas. Sin embargo, para disfrutarla en toda su capacidad, es necesario gestionarla adecuadamente.
Si quieres adquirir propiedades residenciales como forma de inversión, también deben gestionarse adecuadamente.
Por lo tanto, necesitas un sistema de gestión de la propiedad para gestionar todas las funciones administrativas y obtener información en tiempo real sobre el rendimiento de tu propiedad y las tasas de ocupación.
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