¿Cuánto cobran los administradores de propiedades de Airbnb?

A medida que aumenta la popularidad de plataformas de alquiler a corto plazo como Airbnb, los propietarios recurren cada vez más a servicios profesionales de administración de propiedades para gestionar las complejidades del alojamiento. 

Desde la gestión de las comunicaciones y reservas de los huéspedes hasta la limpieza y el mantenimiento, estos gestores asumen una parte importante de la carga de trabajo. Sin embargo, sus servicios tienen un coste. 

Este artículo profundiza en los honorarios que cobran los administradores de propiedades Airbnb, examinando los diversos factores que influyen en estos cargos y las estructuras típicas de honorarios que los propietarios pueden esperar.

¿Cuánto trabajo supone gestionar un Airbnb? 

La gestión de un Airbnb puede ser bastante exigente y conlleva una serie de tareas que pueden consumir mucho tiempo y energía. A continuación, te ofrecemos una visión detallada de las distintas responsabilidades y la cantidad de trabajo que conlleva la gestión de una propiedad Airbnb:

1. Creación y optimización de anuncios

Tareas:

• Redactar descripciones detalladas y atractivas de la propiedad.
• Tomar fotos de alta calidad o contratar a un fotógrafo profesional.
• Fijar precios competitivos y actualizarlos periódicamente.
• Asegurarse de que el anuncio cumple la normativa local.

Carga de trabajo:

• La configuración inicial puede llevar de varias horas a varios días.
• La optimización continua puede requerir unas horas al mes.

2. Comunicación con los huéspedes

Tareas:

• Responder a las consultas con prontitud.
• Gestionar las solicitudes de reserva y confirmar las reservas.
• Comunicar los procedimientos de entrada y salida.
• Responder a las preguntas o preocupaciones de los huéspedes antes y durante su estancia.

Carga de trabajo:

• Seguimiento y comunicación diarios, que pueden durar desde unos minutos hasta varias horas en función del volumen de reservas y consultas.
• Mayor carga de trabajo de comunicación durante las temporadas altas o los periodos de alta ocupación.

3. Check-in y Check-out

Tareas:

• Coordinar los horarios de check-in con los huéspedes.
• Garantizar un intercambio de llaves fluido o gestionar sistemas de cerraduras inteligentes.
• Realizar inspecciones de la propiedad antes y después de cada estancia.

Carga de trabajo:

• Cada proceso de check-in/check-out puede llevar de 1 a 2 horas.
• Tiempo adicional para inspecciones de la propiedad y resolver cualquier problema inmediato.

4. Limpieza y mantenimiento

Tareas:

• Programar y supervisar las limpiezas regulares entre las estancias de los huéspedes.
• Tareas de lavandería y reposición de artículos de tocador y cocina.
• Organizar el mantenimiento rutinario y las reparaciones urgentes.

Carga de trabajo:

• Coordinación de la limpieza después de cada huésped, lo que requiere varias horas por rotación.
• El mantenimiento regular puede requerir unas pocas horas al mes, pero las reparaciones urgentes pueden ser impredecibles y llevar mucho tiempo.

5. Marketing y publicidad

Tareas:

• Promocionar el anuncio en las redes sociales y otras plataformas.
• Responder a los comentarios y gestionar la reputación online del alojamiento.
• Implementar estrategias de marketing para atraer a más huéspedes.

Carga de trabajo:

• Algunas horas a la semana en actividades de marketing.
• Contacto regular con los huéspedes a través de opiniones y comentarios.

6. Gestión financiera

Tareas:

• Creación y gestión de sistemas de pago.
• Seguimiento de ingresos y gastos.
• Gestión de impuestos y cumplimiento de la normativa.

Carga de trabajo:

• Seguimiento y gestión financiera continua, que puede llevar unas horas al mes.
• Trabajo más intensivo durante la temporada de impuestos o cuando se trata de cambios normativos.

7. Cumplimiento normativo

Tareas:

• Garantizar que la propiedad se adhiere a las leyes locales de alquiler a corto plazo.
• Obtener los permisos o licencias necesarios.
• Pagar los impuestos y tasas pertinentes.

Carga de trabajo:

• La configuración inicial puede llevar de varias horas a semanas, dependiendo de los requisitos locales.
• Comprobaciones y actualizaciones continuas del cumplimiento, que requieren atención periódica.

¿Cuánto tiempo se tarda en gestionar un Airbnb?

La gestión de un Airbnb suele requerir una inversión de tiempo considerable. La configuración inicial, incluida la creación del anuncio y el cumplimiento de la normativa, puede llevar entre 15 y 35 horas. 

La gestión continua requiere una media de 10-15 horas a la semana, que abarcan la comunicación con los huéspedes, el registro, la limpieza y el mantenimiento. 

Esta cifra puede aumentar a 15-25 horas durante las temporadas altas. La gestión financiera y el marketing añaden algunas horas más al mes. La gestión de emergencias puede aumentar aún más los compromisos de tiempo. 

En general, la gestión de un Airbnb requiere mucho tiempo, pero puede ser gratificante. 

Para aquellos que buscan minimizar la participación, los servicios profesionales de gestión de la propiedad ofrecen una solución a un coste adicional, garantizando un funcionamiento eficiente y la satisfacción de los huéspedes.

El papel de un administrador de propiedades de Airbnb

Antes de profundizar en los costes, es esencial entender qué hace un administrador de propiedades Airbnb. Sus responsabilidades suelen incluir: 

1. Creación y optimización de listados de propiedades: crear un anuncio atractivo con fotos profesionales y descripciones convincentes, y optimizarlo para que ocupe un lugar más alto en los resultados de búsqueda.
2. Estrategia de precios: establecer precios competitivos utilizando herramientas de precios dinámicos que ajustan las tarifas en función de la demanda, la estacionalidad y los eventos locales.
3. Comunicación con los huéspedes: gestión de consultas, solicitudes de reserva y cualquier problema que surja durante la estancia del huésped.
4. Check-in y Check-out: gestión del proceso de check-in y check-out, que puede incluir el cambio de llaves o la configuración de cerraduras inteligentes.
5. Limpieza y mantenimiento: coordinar la limpieza y el mantenimiento periódicos entre las estancias de los huéspedes.
6. Cumplimiento legal: garantizar que la propiedad cumple con la normativa local y los requisitos fiscales.

Factores que influyen en los honorarios de gestión

Hay varios factores que pueden influir en el precio que cobran los administradores por sus servicios:

1. Ubicación: los honorarios pueden variar mucho en función de la ubicación de la propiedad. Las zonas urbanas con gran demanda suelen cobrar honorarios de gestión más elevados que las zonas rurales o suburbanas.
2. Tamaño y tipo de propiedad: las propiedades más grandes o aquellas con características únicas (por ejemplo, servicios de lujo, piscinas) pueden requerir una gestión más intensiva, lo que lleva a honorarios más altos.
3. Nivel de servicios: el alcance de los servicios prestados también puede influir en el coste. Los servicios completos suelen ser más caros que los servicios limitados o a la carta.
4. Demanda del mercado: en mercados con gran competencia entre administradores de fincas, los honorarios pueden ser más bajos, ya que las empresas compiten por el negocio.
5. Experiencia y reputación: las empresas de gestión inmobiliaria consolidadas con un historial probado pueden cobrar tarifas superiores por su experiencia y fiabilidad.

Estructuras de tarifas típicas

Las tarifas de gestión de propiedades Airbnb suelen estructurarse de una de las siguientes maneras:

1. Porcentaje de los ingresos por alquiler: esta es la estructura de honorarios más común. Los gestores se llevan un porcentaje de los ingresos por alquiler, que suele oscilar entre el 15% y el 30%. Por ejemplo, si una propiedad gana 2.000 dólares al mes en ingresos por alquiler y la comisión de gestión es del 20%, el propietario pagaría 400 dólares por los servicios de gestión.
2. Cuota mensual fija: algunos gestores cobran una tarifa mensual fija independientemente de los ingresos por alquiler. Esto puede ser beneficioso para las propiedades con tasas de reserva consistentes, pero puede no ser tan ventajoso durante las temporadas bajas.
3. Cuota inicial: muchos administradores de propiedades cobran una tarifa inicial de configuración para cubrir los costes de creación y optimización del anuncio, la toma de fotos profesionales y la configuración de los sistemas necesarios. Esta tarifa puede oscilar entre 100 y 500 dólares o más.
4. Cargos adicionales: puede haber cargos adicionales por servicios específicos como limpieza profunda, mantenimiento, reposición de suministros o gestión de disputas de los huéspedes. Estas tarifas pueden variar mucho según el servicio y la ubicación.

Ejemplos de gastos de gestión por región

• Estados Unidos: en grandes ciudades como Nueva York, Los Ángeles o San Francisco, donde la demanda de alquileres de corta duración es alta, los honorarios de gestión de la propiedad suelen oscilar entre el 20% y el 30% de los ingresos por alquiler. En mercados menos competitivos, los honorarios pueden acercarse más al 15% o al 20%.
• Europa: en destinos turísticos populares como París o Barcelona, los honorarios pueden ser similares a los de las principales ciudades estadounidenses, a menudo entre el 20% y el 25%. En zonas menos turísticas, las comisiones pueden ser más bajas, entre el 15% y el 20%.
• Australia: en ciudades como Sídney y Melbourne, los honorarios de gestión suelen oscilar entre el 15% y el 25%, en función del nivel de servicio prestado.

¿Merece la pena el coste de una gestión profesional?

Para muchos propietarios, contratar a un gestor profesional puede merecer la pena. Estas son algunas ventajas a tener en cuenta:

1. Ahorro de tiempo: Gestionar una propiedad Airbnb puede llevar mucho tiempo. Un administrador de la propiedad se encarga de la mayor parte de este trabajo, liberando el tiempo del propietario.
2. Mayores tasas de ocupación: Los gestores profesionales suelen lograr mayores tasas de ocupación y mejores estrategias de precios, lo que puede compensar sus honorarios.
3. Satisfacción de los huéspedes: Los gestores con experiencia en hostelería pueden mejorar la experiencia de los huéspedes, lo que se traduce en mejores críticas y reservas repetidas.
4. Cumplimiento de la normativa: Estar al día de las normativas locales puede ser todo un reto. Los gestores de propiedades garantizan el cumplimiento, reduciendo el riesgo de multas o problemas legales.

¿Es más barato utilizar un sistema de gestión de propiedades de Airbnb? 

Utilizar un sistema de gestión de propiedades (PMS) de Airbnb puede resultar potencialmente más barato que contratar a una empresa de gestión de propiedades de servicio completo, pero depende de varios factores, como las necesidades específicas de la propiedad, las características del PMS y la voluntad del propietario de involucrarse en la gestión diaria. 

Esta es una comparación para ayudar a determinar si un PMS es la opción más rentable:

Comparación de costes

1. Sistema de gestión de propiedades (PMS):

• Cuotas de suscripción: Suelen oscilar entre 20 y más de 100 dólares al mes, en función de las funciones y el número de propiedades gestionadas.
• Funciones de automatización: Muchas plataformas PMS ofrecen precios automatizados, comunicación con los huéspedes, gestión de reservas e informes financieros, lo que reduce la carga de trabajo manual.
• Implicación del propietario: el propietario sigue teniendo que ocuparse de tareas físicas como el registro de entrada, la limpieza y el mantenimiento, a menos que se subcontraten por separado.

1. Servicio completo de gestión de propiedades:

• Porcentaje de los ingresos por alquiler: normalmente entre el 15 y el 30% de los ingresos por alquiler.
• Servicios integrales: incluye la creación de listados de propiedades, la comunicación con los huéspedes, los check-ins/check-outs,, la limpieza, el mantenimiento y el cumplimiento de las normas.
• Menor implicación del propietario: el gestor se encarga de la mayoría de las operaciones diarias, liberando el tiempo del propietario.

Ahorros potenciales con el PMS

El uso de un PMS puede suponer un importante ahorro de costes, especialmente para los propietarios dispuestos a gestionar ellos mismos algunas tareas. Por ejemplo, si una propiedad genera 2.000 dólares al mes y un gestor de servicio completo cobra el 20%, el propietario pagaría 400 dólares mensuales. En cambio, un PMS podría costar 50 dólares al mes, con lo que se ahorraría 350 dólares.

Consideraciones adicionales

• Compromiso de tiempo: los propietarios que utilizan un PMS deben invertir tiempo en la gestión de la propiedad, mientras que un gestor de servicio completo se encarga de casi todo.
• Calidad del servicio: los gestores de servicio completo pueden ofrecer un mayor nivel de servicio y satisfacción de los huéspedes debido a su experiencia y recursos.
• Flexibilidad: un PMS proporciona más control y flexibilidad sobre cómo se gestiona la propiedad, lo que puede ser preferible para algunos propietarios.

Puntos clave

Las tarifas de gestión de propiedades Airbnb pueden variar mucho en función de la ubicación, el tipo de propiedad y el nivel de servicio prestado. 

Entender estas tarifas y el valor que aporta la gestión profesional puede ayudar a los propietarios a tomar decisiones informadas sobre si contratar a un gestor y qué estructura de tarifas se adapta mejor a tus necesidades. 

Aunque el coste puede ser significativo, los beneficios potenciales en términos de ahorro de tiempo, aumento de los ingresos y mejora de la experiencia de los huéspedes hacen que la inversión merezca la pena.

Para obtener más información sobre cómo el PMS puede ayudarte a gestionar eficientemente tu Airbnb y a la vez reducir costes, ¡programa una llamada con nosotros ahora mismo!