Una Homeowners Association ( Associazione dei Proprietari Immobiliari, HOA) autogestita fa affidamento interamente sugli sforzi volontari dei suoi residenti e membri, in particolare del consiglio HOA, per supervisionare e amministrare gli affari della comunità. A differenza delle associazioni gestite professionalmente, non è prevista alcuna assistenza esterna da parte di un manager HOA o di una società di gestione.
In termini più semplici, si tratta di una comunità condominiale che ha scelto di non avvalersi dei servizi di una società di gestione condominiale. Hanno invece scelto di gestire in modo indipendente tutte le complesse attività quotidiane legate alla supervisione dell’edificio, della proprietà e della comunità.
Questo articolo esplora i pro e i contro di un HOA autogestito, fornendo preziosi spunti per una dirigenza guidata dalla comunità.
Che cos'è un HOA autogestito?
In un HOA autogestito, i funzionari eletti dal consiglio supervisionano le operazioni quotidiane, la manutenzione e una serie di compiti amministrativi, gestionali e finanziari relativi all'associazione. Ciò comporta la gestione delle chiamate dei proprietari di casa, la risoluzione dei conflitti, la gestione delle richieste, l'accertamento di violazioni e la riscossione delle tariffe.
Il loro approccio pratico si estende alla collaborazione con i fornitori di servizi di manutenzione e al collegamento con i funzionari della città per garantire la conformità ai requisiti legali. Anche la gestione finanziaria è una responsabilità sostanziale, che copre aspetti come la gestione dei fondi comunitari, il budget, la contabilità e la preparazione dei rendiconti finanziari.
Tuttavia, valutare le dimensioni della comunità e le competenze dei membri in questioni tecniche, bilanciando al tempo stesso i potenziali risparmi con i costi e i rischi associati, è fondamentale prima di prendere in considerazione una dirigenza guidata dalla comunità.
Vantaggi di un HOA autogestito
Spese mensili ridotte
Molti di coloro che operano in HOA autogestiti sono volontari e quindi non richiedono spese operative elevate che sarebbero altrimenti necessarie per assumere una società di gestione professionale o un gestore immobiliare. Questo approccio riduce al minimo le spese del proprietario della casa.
Oltre a ciò, gli HOA autogestiti operano per raggiungere l’equilibrio finanziario mantenendo un fondo di riserva per coprire futuri progetti comunitari, a differenza del coinvolgimento di una gestione esterna.
Rapporti migliori tra i proprietari di casa
Nelle HOA autogestite, il consiglio esercita il controllo sugli affari della comunità, promuovendo attivamente solide relazioni con i proprietari di casa. Ciò consente un'ampia interazione, fornendo approfondimenti su diverse prospettive riguardo le questioni comunitarie. Tali strette connessioni consentono un processo decisionale più informato, allineando le scelte ai bisogni e alle preferenze reali della comunità.
Gli HOA autogestiti ispirano anche uno spirito collettivo tra i membri della comunità, incoraggiando sforzi congiunti per raggiungere obiettivi condivisi. A differenza delle HOA orientate al profitto, gestite da società professionali, le HOA autogestite si concentrano sulla comunità e sulle relazioni interpersonali.
Questa enfasi sul coinvolgimento della comunità permette di coltivare legami più forti, contribuendo a un maggiore senso di unità. Negoziare progetti, partecipare a iniziative di pulizia, votare statuti e risolvere controversie sono elementi fondamentali per rafforzare la coesione della comunità. Nel complesso, l’autogestione emerge come un percorso verso una dirigenza efficiente e la creazione di comunità affiatate e armoniose.
Maggiore autonomia
Gli HOA gestiti dalla comunità consentono alle comunità di stabilire e applicare regole, promuovendo un approccio incentrato sul proprietario della casa. Questo metodo consente al consiglio di affrontare le questioni con più sfumature, portando a risoluzioni più eque. Relazioni più strette all’interno della comunità rendono più facili ed agevoli le risoluzioni dei conflitti, in contrasto con gli scenari che coinvolgono società di gestione che potrebbero avere difficoltà a mediare le tensioni tra i residenti e i manager esterni, con conseguenti problemi persistenti a livello di comunità.
Inoltre, l'autonomia del consiglio in un HOA autogestito consente una rapida implementazione di regole e strategie per migliorare il benessere dei proprietari di casa. Questo autogoverno aumenta l’efficienza ed elimina la necessità di consultare società terze prima del processo decisionale.
Poiché il profitto non è l’obiettivo primario, i membri della comunità possono sfruttare le proprie competenze per avvantaggiare direttamente la comunità, rendendo l’autogestione una via per lo sviluppo olistico della comunità.
Meno regole
In molti casi, gli HOA gestiti dalla comunità generalmente implementano meno regolamenti di quelli supervisionati dalle società di gestione immobiliare. Questa differenza nasce perché i gestori immobiliari di terze parti spesso basano le loro decisioni sul contributo della comunità e sul mantenimento di valori immobiliari elevati. Tuttavia, queste decisioni possono portare a politiche fuori luogo, creando più problemi di quanti ne risolvano.
Per quanto riguarda i gestori immobiliari, essi implementano regole rigide e pratiche di applicazione inflessibili, e ciò può diventare gravoso per i proprietari di casa, causando insoddisfazione e un alto tasso di turnover nel quartiere.
Svantaggi di un HOA autogestito
Supervisione dispendiosa in termini di tempo e differita
Gestire un HOA in autonomia comporta un notevole impegno di tempo. Le responsabilità possono assomigliare a un lavoro a tempo pieno a causa del grande impegno richiesto per la manutenzione nella comunità. È fondamentale ricordare che i membri del consiglio sono volontari, con una vita attiva al di fuori dell'associazione.
Se non si riesce a dedicare il tempo e gli sforzi necessari, le operazioni nella comunità potrebbero non essere in grado di avere un funzionamento regolare ed efficiente. Oppure potrebbero essere trascurare le proprie responsabilità, causando inevitabilmente problemi all'HOA.
Esperienza e competenza gestionale inadeguata
Le comunità autogestite spesso sono alle prese con difficoltà derivanti da pratiche contabili obsolete, come la dipendenza da fogli di calcolo Excel, documenti scritti a mano o software inadatti alla gestione della proprietà. In risposta a questo ostacolo, gli HOA autogestiti utilizzano spesso un software di gestione HOA adeguato, che viene aggiornato e consente di risparmiare una quantità di tempo significativa.
Oltre alle difficoltà contabili, non tutti i membri del consiglio possiedono l’esperienza e la competenza necessarie per una gestione competente della comunità. Una comprensione fondamentale delle questioni legali, assicurative e della gestione finanziaria è fondamentale per una dirigenza efficace.
Inoltre, le capacità essenziali di comunicazione e risoluzione dei conflitti sono fondamentali per prevenire controversie o problemi con venditori, proprietari di case o terze parti.
Possibile non conformità legale
Garantire il rispetto delle leggi statali specifiche per gli HOA è fondamentale e deve essere fatto tempestivamente per prevenire potenziali controversie che potrebbero portare ad azioni legali. L'individuo responsabile delle operazioni HOA deve affrontare la difficoltà di fornire una copertura completa di tutti gli aspetti legali immaginabili, rendendo la conformità legale l'aspetto più impegnativo della dirigenza di un HOA.
Le normative per gli HOA variano in base alla località e richiedono che gli acquirenti di proprietà all'interno di un'area appartenente ad un HOA aderiscano automaticamente a tali leggi. La leadership di un HOA è obbligata a seguire rigorosamente le linee guida specifiche per l'attuazione dei regolamenti. Il panorama giuridico diventa intricato per le HOA autogestite, date le leggi particolari riguardanti la formazione delle HOA, la creazione di statuti e la documentazione necessaria. Al contrario, le società di gestione professionale sono generalmente esperte nelle complessità legali degli HOA.
Per mitigare i rischi associati alla non conformità legale, gli HOA autogestiti possono scegliere di avvalersi dei servizi di un avvocato. Sebbene si tratti di una decisione prudente data la complessità delle questioni legali, questa scelta comporta spese aggiuntive per l'associazione.
L’assenza di supervisione porta a conflitti interpersonali
Nelle HOA autogestite, dei punti di forza come la promozione di relazioni strette e un senso di familiarità tra i membri della comunità possono inavvertitamente portare a conflitti interpersonali. Questi conflitti possono manifestarsi come competizioni o vendette personali, influenzando i processi decisionali e le dinamiche della comunità, in particolare durante le elezioni del consiglio. Al contrario, le società di gestione professionale tendono a mitigare i conflitti emotivi con un approccio orientato al business e meno risvolti personali.
Un'altra difficoltà negli HOA autogestiti risiede nell'autorità incontrollata del consiglio. L’assenza di supervisione significa che le decisioni vengono prese senza responsabilità, danneggiando potenzialmente la comunità. Questo potere incontrollato può persino portare a complicazioni legali, comprese azioni legali, evidenziando i rischi associati alla mancanza di controlli ed equilibri nelle HOA autogestite.
Impatto sul valore della proprietà e sulle transazioni
I potenziali acquirenti di case che prendono in considerazione comunità con HOA autogestite possono esprimere delle riserve a causa della sostanziale autorità detenuta dal consiglio, che potenzialmente complica la vita dei membri. Gli HOA gestiti in modo inefficace, caratterizzati da decisioni a rilento sulle riparazioni e risposte ritardate alle richieste, rappresentano ostacoli per gli attuali membri che cercano di vendere proprietà.
Queste sfide influiscono sulle transazioni immobiliari all’interno degli HOA autogestiti, inducendo i potenziali acquirenti ad avvicinarsi con cautela. Al contrario, le HOA gestite professionalmente lavorano attivamente per mantenere i valori delle proprietà, un focus che potrebbe mancare nelle controparti autogestite.
Fattori da considerare riguardo un HOA gestito dalla comunità
Trovare un equilibrio tra risorse e rischi
La motivazione principale per l’autogestione spesso ruota attorno al risparmio sui costi. Tuttavia, è fondamentale valutare i potenziali vantaggi finanziari rispetto ai rischi associati all’assenza di una gestione professionale.
Sebbene l'autogestione possa comportare un modesto risparmio mensile per ciascun proprietario, la mancanza di una gestione professionale potrebbe ridurre significativamente il valore complessivo della tua proprietà.
Competenza tecnica dei membri
Molte HOA scelgono una gestione professionale a causa della complessità tecnica delle operazioni. I membri partecipanti necessitano di esperienza in questioni legali, nella gestione finanziaria e in altre aree rilevanti quando ci si autogestisce. Delegare tali responsabilità a individui inesperti può presentare delle difficoltà e rivelarsi inefficace.
Dimensioni della comunità
Supervisionare una comunità considerevole richiede uno sforzo significativo e può rivelarsi difficile per i membri di un’associazione di volontariato. Considerare l'autogestione per una HOA diventa possibile quando si ha a che fare con una comunità più piccola, garantendo un carico di lavoro più gestibile per i volontari.
Obblighi di legge
Il consiglio di amministrazione di un'associazione autogestita deve tenere presente la propria responsabilità nel mitigare i rischi riguardanti i membri della comunità e il pubblico. Ciò implica che i membri del consiglio possono essere ritenuti responsabili delle loro scelte. Sebbene i documenti disciplinanti della HOA possano offrire una certa protezione al consiglio contro la responsabilità personale, i membri mantengono comunque il diritto di intraprendere azioni legali in caso di cattiva gestione.
L'autogestione HOA è la soluzione giusta per te?
In conclusione, le comunità devono valutare i pro e i contro dell’autogestione rispetto all’assunzione di una società di gestione immobiliare professionale.
L'autogestione, soprattutto tra le piccole HOA, consente ai membri della comunità di contribuire con le proprie competenze al miglioramento del quartiere prestando servizio nel consiglio. La loro motivazione è guidata dal desiderio di apportare benefici alla comunità piuttosto che dal guadagno finanziario. Le comunità che danno priorità all’esclusività e alla privacy potrebbero trovare questa opzione particolarmente allettante.
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