Una comunidad de propietarios autogestionada depende por completo de los esfuerzos voluntarios de sus residentes y miembros, específicamente de la junta, para supervisar y administrar los asuntos de la comunidad. A diferencia de las asociaciones gestionadas profesionalmente, no hay ayuda externa de un administrador o de una empresa de gestión.
En términos más sencillos, es una comunidad de propiedades que ha optado por no contratar los servicios de una empresa de gestión. En su lugar, han optado por gestionar todas las tareas cotidianas relacionadas con la supervisión del edificio, la propiedad y la comunidad de forma independiente.
Este artículo explora las ventajas y desventajas de una comunidad de propietarios autogestionada, proporcionando información valiosa para la gobernanza dirigida por la comunidad.
¿Qué es una comunidad de propietarios autogestionada?
En una comunidad de propietarios autogestionada, los miembros electos de la junta directiva supervisan las operaciones diarias, el mantenimiento y toda una serie de tareas administrativas, de gestión y financieras relacionadas con la comunidad. Esto implica atender las llamadas de los propietarios, resolver conflictos, gestionar solicitudes, emitir infracciones y cobrar cuotas.
Su enfoque práctico se extiende a la colaboración con proveedores de servicios de mantenimiento y el enlace con funcionarios municipales para garantizar el cumplimiento de los requisitos legales. La gestión financiera también es una responsabilidad importante, que abarca aspectos como la administración de los fondos comunitarios, la elaboración de presupuestos, la contabilidad y la preparación de estados financieros.
Sin embargo, evaluar el tamaño de la comunidad y la experiencia de los miembros en cuestiones técnicas, al tiempo que se equilibran los posibles ahorros de costes y los riesgos asociados, es crucial antes de contemplar la gobernanza dirigida por la comunidad.
Ventajas de una comunidad de propietarios autogestionada
Gastos mensuales reducidos
Muchos administradores de comunidades de propietarios autogestionadas son voluntarios y, por lo tanto, no requieren los elevados gastos de funcionamiento que supone contratar a una empresa de gestión profesional o a un administrador de fincas. Este enfoque minimiza las cuotas de los propietarios.
Aparte de eso, las comunidades de propietarios autogestionadas operan para lograr el equilibrio financiero mientras mantienen un fondo de reserva para cubrir futuros proyectos comunitarios, a diferencia de contratar una gestión externa.
Mejores relacions entre los propietarios
En las comunidades de propietarios autogestionadas, la junta directiva ejerce el control sobre los asuntos de la comunidad, fomentando activamente relaciones sólidas con los propietarios. Esto permite una amplia interacción, proporcionando información sobre las diversas perspectivas de los asuntos de la comunidad. Estas estrechas relaciones permiten una toma de decisiones más informada, alineando las opciones con las necesidades y preferencias genuinas de la comunidad.
Las comunidades de propietarios autogestionadas también inspiran un espíritu colectivo entre los miembros de la comunidad, fomentando los esfuerzos conjuntos para alcanzar objetivos comunes. A diferencia de las comunidades con ánimo de lucro gestionadas por empresas profesionales, las autogestionadas se centran en la comunidad y en las relaciones interpersonales.
Este énfasis en la participación de la comunidad cultiva lazos más fuertes, contribuyendo a un mayor sentido de unidad. La negociación de proyectos, la participación en iniciativas de limpieza, la votación de estatutos y la resolución de conflictos son vitales para fortalecer la cohesión de la comunidad. En general, la autogestión se perfila como una vía hacia la gobernanza eficaz y la creación de comunidades estrechamente unidas y armoniosas.
Mayor autonomía
Las comunidades de propietarios gestionadas por la comunidad facultan a ésta para establecer y hacer cumplir las normas, fomentando un enfoque centrado en el propietario. Este método permite a la junta abordar los problemas con matices, lo que conduce a resoluciones más equitativas. Las relaciones más estrechas dentro de la comunidad facilitan la resolución de conflictos, a diferencia de lo que ocurre con las empresas de gestión, que pueden tener dificultades para mediar en las tensiones entre los residentes y los gestores externos, lo que da lugar a problemas continuos en toda la comunidad.
Además, la autonomía de la junta en una comunidad de propietarios autogestionada permite una rápida aplicación de las normas y estrategias para mejorar el bienestar de los propietarios. Este autogobierno aumenta la eficacia y elimina la necesidad de consultar a terceras empresas antes de tomar decisiones.
Como el beneficio no es el objetivo principal, los miembros de la comunidad pueden aprovechar sus habilidades para beneficiar directamente a la comunidad, haciendo de la autogestión una vía para el desarrollo holístico de la comunidad.
Menos normas
En muchos casos, las comunidades de propietarios gestionadas por la comunidad suelen aplicar menos normas que las supervisadas por las empresas de gestión de la propiedad. Esta diferencia se debe a que los administradores externos suelen basar sus decisiones en la opinión de la comunidad y en el mantenimiento de un alto valor de la propiedad. Sin embargo, estas decisiones pueden dar lugar a políticas fuera de lugar, creando más problemas de los que resuelven.
En comparación con los administradores de fincas que aplican normas rígidas y prácticas de cumplimiento inflexibles, esto puede llegar a ser una carga para los propietarios, lo que provoca insatisfacción y un alto índice de rotación en el vecindario.
Desventajas de una comunidad de propietarios autogestionada
Supervisión prolongada y diferida
La gestión independiente de una comunidad de propietarios conlleva importantes compromisos de tiempo. Las responsabilidades pueden parecerse a un trabajo a tiempo completo debido a la gran cantidad de trabajo necesario para el mantenimiento de la comunidad. Es crucial recordar que los miembros de la junta directiva son voluntarios con vidas activas más allá de la asociación.
Si no pueden dedicar el tiempo y el esfuerzo necesarios, las operaciones de la comunidad pueden ser incapaces de mantener un funcionamiento fluido y eficaz. O pueden descuidar sus responsabilidades, causando inevitablemente problemas a la comunidad de propietarios.
Experiencia y conocimientos de gestión inadecuados
Las comunidades autogestionadas a menudo se enfrentan a problemas derivados de prácticas de contabilidad anticuadas, como la dependencia de hojas de cálculo Excel, registros escritos a mano o software inadecuado para la gestión de propiedades. En respuesta a este obstáculo, las comunidades de propietarios autogestionadas suelen utilizar softwares de gestión adecuados que se actualizan y ahorran mucho tiempo.
Además de los problemas de contabilidad, no todos los miembros de la junta poseen la experiencia y los conocimientos necesarios para una gestión competente de la comunidad. Una comprensión básica de los asuntos legales, los seguros y la gestión financiera es crucial para una gobernanza eficaz.
Por otra parte, las habilidades esenciales de comunicación y resolución de conflictos son imprescindibles para evitar disputas o problemas con proveedores, propietarios y otros terceros.
Posibles incumplimientos legales
Garantizar el cumplimiento de las leyes estatales específicas de las comunidades de propietarios es crucial y debe hacerse con prontitud para evitar posibles disputas que puedan dar lugar a acciones legales. La persona a cargo de las operaciones de la comunidad de propietarios se enfrenta al reto de proporcionar una cobertura completa de todos los aspectos legales imaginables, lo que hace que el cumplimiento legal sea el aspecto más exigente de la gobernanza de una comunidad de propietarios.
Los reglamentos de las comunidades de propietarios varían según la ubicación, lo que obliga a los compradores de propiedades dentro de una zona delimitada por una comunidad de propietarios a adherirse automáticamente a estas leyes. Los dirigentes de las comunidades de propietarios están obligados a seguir estrictamente unas directrices específicas para aplicar la normativa. El panorama legal se complica para las comunidades de propietarios autogestionadas, dadas las leyes particulares relativas a la formación de comunidades de propietarios, la creación de estatutos y la documentación necesaria. Por el contrario, las empresas de gestión profesionales suelen conocer bien los entresijos legales de las comunidades de propietarios.
Para solucionar los riesgos asociados al incumplimiento legal, las comunidades de propietarios autogestionadas pueden optar por contratar los servicios de un abogado. Aunque se trata de una decisión prudente dada la complejidad de los asuntos legales, esta opción supone gastos adicionales para la asociación.
La ausencia de supervisión provoca conflictos interpersonales
En las comunidades de propietarios autogestionadas, sus principales ventajas, como el fomento de relaciones estrechas y un sentimiento de familiaridad entre los miembros de la comunidad, pueden conllevar conflictos interpersonales. Estos conflictos pueden manifestarse en forma de competiciones o venganzas personales, que afectan a los procesos de toma de decisiones y a la dinámica de la comunidad, especialmente durante las elecciones a la junta directiva. Por el contrario, las empresas de gestión profesionales tienden a mitigar los conflictos emocionales con un enfoque orientado a los negocios y una menor inversión personal.
Otro problema de las comunidades de propietarios autogestionadas es la autoridad sin control de la junta directiva. La ausencia de supervisión significa que las decisiones se toman sin responsabilidad, lo que puede perjudicar a la comunidad. Este poder sin control puede dar lugar incluso a complicaciones legales, incluyendo demandas, lo que pone de relieve los riesgos asociados a la falta de controles y equilibrios en las comunidades de propietarios autogestionadas.
Impacto en el valor de la propiedad y las transacciones
Los futuros compradores de viviendas que se planteen adquirir una comunidad con una comunidad de propietarios autogestionada pueden expresar sus reservas debido a la gran autoridad que ostenta la junta directiva, lo que puede complicar la vida de los miembros. Las comunidades de propietarios gestionadas de forma ineficaz, caracterizadas por decisiones prolongadas sobre reparaciones y respuestas tardías a las consultas, presentan obstáculos para los miembros actuales que desean vender propiedades.
Estos problemas afectan a las transacciones inmobiliarias dentro de las comunidades de propietarios autogestionadas, haciendo que los posibles compradores se acerquen con cautela. Por el contrario, las comunidades de propietarios gestionadas profesionalmente trabajan activamente para mantener el valor de la propiedad, un enfoque que puede faltar en sus homólogas autogestionadas.
Factores a tener en cuenta en una comunidad de propietarios gestionada por la comunidad
Equilibrio entre recursos y riesgos
La principal motivación para la autogestión suele girar en torno al ahorro de costes. Sin embargo, es crucial evaluar las posibles ventajas financieras frente a los riesgos asociados a la ausencia de una gestión profesional.
Aunque la autogestión puede suponer un modesto ahorro mensual para cada propietario, la falta de gestión profesional podría disminuir significativamente el valor global de su propiedad.
Experiencia técnica de los miembros
Muchas comunidades de propietarios optan por la gestión profesional debido a la complejidad técnica de las operaciones. Los miembros participantes necesitan experiencia en asuntos legales, gestión financiera y otras áreas relevantes cuando se autogestionan. Delegar estas responsabilidades en personas sin experiencia puede plantear problemas y resultar ineficaz.
Tamaño de la comunidad
Supervisar una comunidad de tamaño considerable requiere un esfuerzo considerable y puede resultar abrumador para los miembros voluntarios de la asociación. Considerar la autogestión para una comunidad de propietarios es prudente cuando se trata de una comunidad más pequeña, asegurando una carga de trabajo más manejable para los voluntarios.
Obligaciones legales
La junta directiva de una asociación autogestionada debe tener presente su responsabilidad de mitigar los riesgos relativos a los miembros de la comunidad y al público. Esto implica que los miembros de la junta pueden ser considerados responsables de sus decisiones. Mientras que los documentos de gobierno de la comunidad de propietarios pueden ofrecer cierta protección a la junta contra la responsabilidad personal, los miembros aún conservan el derecho de emprender acciones legales en casos de mala gestión.
¿Es la autogestión de una comunidad de propietarios lo más adecuado para ti?
En conclusión, las comunidades deben sopesar las ventajas y desventajas de la autogestión frente a la contratación de una empresa profesional de gestión de la propiedad.
La autogestión, especialmente entre las pequeñas comunidades de propietarios, permite a los miembros de la comunidad contribuir con sus conocimientos a la mejora del vecindario formando parte de la junta directiva. Su motivación se basa en el deseo de beneficiar a la comunidad más que en el beneficio económico. Las comunidades que priorizan la exclusividad y la privacidad pueden encontrar esta opción especialmente atractiva.
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