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Para novos investidores imobiliários, uma propriedade multifamiliar pode ser um lugar maravilhoso para começar quando se trata de adquirir ativos que podem fornecer renda passiva.
No entanto, porque elas apresentam vários apartamentos para diferentes famílias, essas propriedades enfrentam várias dificuldades que as casas unifamiliares não enfrentam.
Aqui estão algumas coisas a considerar se você está pensando em comprar uma propriedade multifamiliar.
Definição de propriedade multifamiliar
Uma única estrutura que foi dividida para permitir a habitação independente de múltiplas famílias é conhecida como uma casa multifamiliar.
Elas podem ser casas unifamiliares, pequenos complexos de apartamentos com até quatro apartamentos separados, ou duplex contendo duas residências. (Tipicamente, estruturas com quatro ou mais unidades são propriedades comerciais.)
Multifamiliar ou Multi-familiar
Ao fazer referência a uma unidade habitacional que incorpora múltiplas unidades residenciais, não está claro se devemos empregar os termos "multi-familiar" ou "multifamiliar".
Embora "multifamiliar" seja mais frequentemente usado nos EUA, algumas regiões do país usam o termo "multi-familiar".
Mesmo que você possua uma ampla gama de habilidades, acompanhar as tendências de hifenização de palavras pode ser desafiador. O que "singer-songwriter" significa para você?
Infelizmente, a resposta depende da situação. Se você seguir a regra de cautela e evitar hifenizar termos com múltiplas ocorrências, a menos que seja necessário para evitar mal-entendidos ou se o termo for imediatamente seguido por um nome próprio, você poderá estar no lado seguro.
Existem exceções para cada regra, e isso deve ser enfatizado.
Para quem as casas multifamiliares são melhores?
As pessoas mais extraordinárias para comprar imóveis multifamiliares são aquelas que desejam começar a investir neles para ganhar dinheiro e estão bem com as responsabilidades extras e o tempo envolvido que vêm com o papel de proprietário.
Se você reside em uma das propriedades e a receita das outras unidades gera dinheiro suficiente para atender às suas necessidades mensais, essas propriedades podem permitir que você viva sem pagar aluguel.
Aluguel de propriedades multifamiliares pode se tornar uma fonte de renda passiva uma vez que o financiamento tenha sido pago.
Elas também são uma escolha inteligente para famílias multigeracionais que desejam comprar uma casa juntas e ter uma área designada só para elas.
Casas multifamiliares normalmente têm entre duas e quatro unidades, permitindo que famílias estendidas vivam juntas enquanto se beneficiam da separação de apartamentos distintos.
Exemplos de casas multifamiliares
Existem vários tipos distintos de casas multifamiliares para se considerar, cada uma com uma oferta única em termos de design e espaço habitável. Cada forma de casa tem vantagens e desvantagens próprias.
Condomínios
Um condomínio geralmente é uma unidade de propriedade individual em um prédio ou bairro composto por outras propriedades de propriedade independente. Os proprietários de condomínios geralmente têm que pagar taxas mensais a uma organização de proprietários.
Essas taxas pagam a manutenção de quaisquer serviços públicos que possam ser fornecidos e, em certas situações, seguro para a estrutura ou comunidade.
Duplex/Triplex
Dois apartamentos ou casas que são unidos por uma parede, teto ou piso comum se chamam duplex. Triplexes contêm três. Em um duplex ou triplex, cada residência tem sua própria entrada. Além disso, as unidades podem ter suas próprias garagens e quintais.
Casa geminada
Edifícios semi geminados compartilham uma parede com cada outro edifício, como casas geminadas, porém, casas geminadas geralmente são menores que as casas semi geminadas.
Essas casas podem ser menos caras do que uma casa unifamiliar independente.
Devido à possibilidade de os proprietários de propriedades semi-geminadas dividirem os custos de manutenção, elas também podem oferecer manutenção mais barata.
Casa de vila
Casas de vila, ou townhouses, são residências que estão conectadas umas às outras por uma parede comum, assim como duplexes. Geralmente têm dois ou três andares.
Ao contrário de uma casa unifamiliar, elas são maiores que apartamentos e geralmente requerem muito menos cuidados e manutenção.
Uma casa de vila é uma propriedade multifamiliar?
As casas de vila contam como propriedades multifamiliares? A resposta a essa pergunta depende fortemente da definição e aplicação da casa de vila.
Porque uma casa de vila normalmente conteria várias unidades anexadas, ela será comumente considerada uma propriedade multifamiliar. Contraste isso com uma casa unifamiliar, que terá apenas uma unidade.
No entanto, um pequeno número de casas de vila é construído para se assemelhar a residências unifamiliares.
O que saber antes de comprar uma casa Multifamiliar
Uma unidade habitacional multifamiliar é um excelente investimento se atender a alguns critérios essenciais.
No entanto, antes de comprar uma casa multifamiliar, os investidores em potencial também devem conversar com um corretor imobiliário experiente sobre as propriedades disponíveis em seu bairro.
Aqui estão algumas das coisas críticas que você deve verificar:
Localização
Um dos principais elementos que impactam o quão fácil é atrair inquilinos é a localização da propriedade. Além disso, afetará o aluguel que você pode cobrar. Encontre uma propriedade em uma área desejável fazendo sua pesquisa.
Renda máxima
Qual é o valor máximo do aluguel que você pode receber? Calcule quanto dinheiro você precisará fazer para pagar a hipoteca, financiar quaisquer reparos necessários, etc.
Contagem de unidades
É óbvio que você terá mais inquilinos potenciais se a propriedade tiver mais unidades. Determine a quantidade ideal de unidades com base em sua situação financeira e ganhos esperados.
O dono do imóvel
Saiba mais sobre o vendedor da propriedade. Eles têm um histórico de manutenção adequada da propriedade?
Prós e contras de casas multifamiliares
Prós
Cobertura da hipoteca
A receita do aluguel pode cobrir parcialmente sua hipoteca e outros custos que uma propriedade multifamiliar traz, proporcionando uma fonte constante de renda. Paul Wyman, corretor principal do Grupo Wyman em Kokomo, Indiana, observa que para alguns proprietários de imóveis, o aluguel é suficiente para eliminar a necessidade de qualquer pagamento de hipoteca. Eles podem pagar sua hipoteca e seguro usando o dinheiro de outros apartamentos, o que libera seus fundos para outros usos.
Reparos e manutenção mais fáceis
Você encontrará mais facilidade em lidar com manutenção e reparos. É menos provável que você negligencie dificuldades significativas e será capaz de agir com mais rapidez quando surgirem problemas se você morar na sua casa alugada ou próximo a ela.
Despesas dedutíveis
Uma grande parte da manutenção da sua casa pode ser deduzida como custo comercial, e você pode ratear parte dos juros da sua hipoteca.
Famílias multigeracionais
Famílias com várias gerações que desejam manter o contato enquanto mantêm sua privacidade podem encontrar nessas casas a solução perfeita. Elas ajudam a manter tais possibilidades no futuro.
Investimento inteligente
Se você começar a morar em uma unidade, mas eventualmente se mudar, ainda pode mantê-la como um investimento gerador de renda, ganhando ainda mais quando a alugar.
Contras
Mais custo inicial
Uma casa multifamiliar geralmente custa mais inicialmente do que uma casa unifamiliar porque você está comprando mais de uma unidade.
Requer comprometimento
Ser proprietário exige um compromisso de tempo, e como você mora perto de seus inquilinos, nunca se sabe quando receberá uma batida na porta. Além disso, você precisará ter confiança para negociar os termos do contrato de aluguel e avaliar seus inquilinos. Você também precisará saber como lidar profissionalmente com eles sempre que o aluguel estiver atrasado, houver reclamações de barulho ou danos à propriedade.
Responsabilidade da hipoteca
Você ainda é obrigado a pagar sua hipoteca mesmo que um de seus aluguéis fique desocupado ou se um inquilino atrasar o aluguel. Além disso, você é responsável pelos custos (imediatos) de reparos para problemas como um cano estourado ou vaso sanitário entupido. Ainda há risco financeiro em prédios multifamiliares, mesmo que você não receba um pagamento de aluguel todos os meses.
Fundo de emergência
Você precisará de um grande fundo de emergência. O impacto de uma única propriedade em seu fluxo de caixa geral diminuirá à medida que você adicionar unidades adicionais. No entanto, os proprietários ainda devem reservar dinheiro suficiente para pagar por reparos imprevistos e aluguel em propriedades desocupadas.
Complicação na venda
Vender uma propriedade multifamiliar com inquilinos ocupados pode ser desafiador porque você precisará agendar visitas e avaliações e manter os inquilinos informados durante todo o processo.
Casa multifamiliar vs. apartamento
Tipicamente, o termo "apartamento" se refere a um conjunto de cômodos que juntos compõem uma única residência em um edifício com várias outras unidades com um layout semelhante.
Um edifício multifamiliar, ou "edifícios de apartamentos", é uma estrutura que abriga apartamentos para aluguel, onde a mesma pessoa é proprietária de cada apartamento dentro dele.
Encontrando uma casa multifamiliar
As propriedades multifamiliares são colocadas à venda em mecanismos de busca de imóveis, assim como as casas unifamiliares, e geralmente você pode filtrar os resultados de sua pesquisa com base no tipo de propriedade que está procurando.
Você pode encontrar opções de investimento em sua área com a assistência de um corretor imobiliário, seja ele especializado em propriedades residenciais ou comerciais, isso porque alguns agentes podem ter ciência de oportunidades além das disponíveis online.
Como em qualquer busca por propriedades, pesquise quanto custa uma casa multifamiliar em sua área e o quanto você está disposto a pagar.
Casa unifamiliar Vs. Casa multifamiliar
Ao investir, existem algumas diferenças significativas entre comprar casas unifamiliares e casas multifamiliares.
Preço
O preço será o principal ponto de distinção. Uma maneira conveniente e menos dispendiosa de começar a investir em imóveis é com uma casa unifamiliar.
Hipoteca
Para a compra de uma propriedade multifamiliar, você pode precisar de um empréstimo imobiliário comercial com base no tipo de edifício que está considerando. Os credores geralmente exigem um pagamento inicial de 20%, especialmente se você é novo no investimento imobiliário.
Risco
Além disso, como as casas unifamiliares são mais fáceis de vender, há menos risco envolvido se você decidir que investir em imóveis não é o caminho de carreira adequado.
Escalabilidade
Uma propriedade multifamiliar é mais fácil de expandir e gera um fluxo de caixa mensal mais alto do que uma casa unifamiliar.
Além disso, uma propriedade multifamiliar se adequa mais para "house hacking", quando você, o proprietário, reside em uma unidade enquanto aluga o restante.
Principais conclusões
Há muitas vantagens em comprar um edifício multifamiliar e alugá-lo. É uma maneira fantástica de começar a investir em imóveis, e você pode optar por se mudar para um dos apartamentos.
No entanto, exigirá um investimento significativo de seu tempo e dinheiro, então você deve ter certeza de que deseja assumir essa posição.
Comece a dar os passos certos para possuir uma propriedade multifamiliar lucrativa considerando a automação das tarefas de gerenciamento de propriedades.
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