DOR: receita por quarto ocupado

No setor de moradia estudantil, maximizar a receita e, ao mesmo tempo, garantir altas taxas de ocupação é fundamental para administradores de imóveis e investidores. Por isso, uma métrica crucial usada para avaliar o desempenho financeiro neste setor é o DOR (Revenue Per Occupied Room).

Esta medida, comumente chamada de RevPOR (Revenue Per Occupied Room), oferece insights sobre a lucratividade de cada unidade habitacional ocupada. 

Este artigo se aprofunda nas complexidades do DOR, sua importância, cálculo e estratégias para otimizá-lo.

O que é DOR?

DOR, ou receita por 1uarto ocupado, é uma métrica financeira que avalia a receita média gerada por cada unidade ocupada em uma propriedade de moradia estudantil. 

É análogo ao amplamente reconhecido RevPAR (Revenue Per Available Room) usado na indústria de hospitalidade. Entretanto, enquanto o RevPAR considera todos os quartos, ocupados ou não, o DOR foca somente na receita de unidades ocupadas, fornecendo uma compreensão mais precisa da geração de renda.

Importância do DOR em moradias estudantis

1. Indicador de desempenho financeiro: o DOR serve como um indicador crítico da saúde financeira de uma propriedade, pois, ao analisar essa métrica, os administradores de propriedades podem identificar tendências, avaliar a eficácia das estratégias de preços e tomar decisões informadas para aumentar a lucratividade.
2. Ocupação vs. receita: diferentemente das taxas de ocupação, que refletem apenas quantas unidades estão ocupadas, o DOR oferece uma visão mais profunda ao correlacionar ocupação com receita. Por exemplo, uma alta taxa de ocupação com baixo DOR sugere que as unidades podem estar subvalorizadas, enquanto um alto DOR com ocupação mais baixa pode indicar preços premium.
3. Benchmarking: o DOR permite que os administradores de propriedades comparem seu desempenho com os concorrentes ou padrões da indústria. Essa comparação ajuda a identificar áreas de melhoria e adotar as melhores práticas para permanecer competitivo.
4. Gestão de receitas: a gestão eficaz de receitas em moradias estudantis envolve não apenas preencher unidades, mas maximizar a receita de cada unidade ocupada. Ou seja, o DOR desempenha um papel fundamental para atingir esse equilíbrio.

Calculando DOR

O cálculo do DOR é direto. Ele envolve dividir a receita total gerada de unidades ocupadas pelo número de unidades ocupadas dentro de um período específico. Portanto, a fórmula é:

DOR = Receita Total de Unidades Ocupadas / Número de Unidades Ocupadas

Por exemplo, se uma propriedade de moradia estudantil gera US$ 100.000 em um mês a partir de 50 unidades ocupadas, o DOR seria:

DOR = 100.000/50

= 2.000

Isso significa que cada unidade ocupada gera uma média de US$ 2.000 em receita por mês.

Fatores que influenciam o DOR

Vários fatores podem influenciar o DOR em moradias estudantis, e entendê-los pode ajudar a otimizar a receita:

1. Estratégia de precificação: as taxas de aluguel definidas para unidades desempenham um papel significativo na determinação do DOR. Preços competitivos, juntamente com ajustes periódicos com base na demanda e nas condições de mercado, por exemplo, podem otimizar a receita.
2. Níveis de ocupação: enquanto o DOR foca em unidades ocupadas, manter altos níveis de ocupação garante um fluxo de receita estável. Então, esforços de marketing, termos de locação atrativos e boas condições de propriedade, por exemplo, são cruciais para atingir alta ocupação.
3. Fontes de receita adicionais: além da renda de aluguel, fontes de receita adicionais, como taxas de estacionamento, taxas de serviços públicos e comodidades (como acesso à academia ou serviços de lavanderia) podem aumentar significativamente o DOR.
4. Dados demográficos dos inquilinos: entender o público-alvo — como alunos de graduação e pós-graduação — ajuda a personalizar serviços e preços para corresponder às suas preferências e disposição para pagar.
5. Termos de locação: termos de locação flexíveis, incluindo aluguéis de curto prazo, por exemplo, podem atrair uma gama maior de inquilinos e otimizar a ocupação durante períodos de baixa temporada, impactando positivamente o DOR.

Estratégias para otimizar o DOR

1. Precificação dinâmica: implementar uma estratégia de precificação dinâmica que ajuste as taxas de aluguel com base na demanda, sazonalidade e tendências de mercado, por exemplo, pode maximizar a receita. Ademais, tecnologia e análise de dados podem ajudar a definir preços ideais.
2. Melhorando as comodidades da propriedade: investir em comodidades desejáveis, como internet de alta velocidade, áreas de estudo, instalações recreativas e mobiliário moderno, pode justificar taxas de aluguel mais altas e atrair mais inquilinos.
3. Marketing eficaz: campanhas de marketing robustas direcionadas a estudantes e pais por meio de mídias sociais, parcerias universitárias e eventos no campus podem melhorar a visibilidade e atrair inquilinos.
4. Programas de retenção de inquilinos: reduzir a rotatividade por meio da criação de programas de retenção de inquilinos, como descontos de fidelidade, bônus de indicação e eventos de valorização de inquilinos, pode manter altas taxas de ocupação e receita estável.
5. Eficiência operacional: agilizar as operações para reduzir custos sem comprometer a qualidade do serviço pode aumentar a lucratividade. Ou seja, software de gerenciamento de propriedades eficiente, manutenção regular e resolução rápida de problemas contribuem para a satisfação e retenção dos inquilinos.
6. Serviços de valor agregado: oferecer serviços de valor agregado, como unidades mobiliadas, planos de refeições ou serviços públicos combinados, pode aumentar o valor percebido das unidades, permitindo taxas de aluguel mais altas.

Como um sistema de gerenciamento de propriedades pode ajudar a maximizar a receita por quarto ocupado? 

Um Sistema de Gestão de Propriedades (PMS) de moradias estudantis é uma ferramenta essencial para operadores de moradias estudantis, pois fornece um conjunto de funcionalidades projetadas para otimizar as operações, melhorar as experiências dos inquilinos e, sobretudo, maximizar a receita. 

Veja como um PMS pode ajudar a maximizar a receita por quarto ocupado (DOR):

Precificação dinâmica e gestão de receitas

Um PMS sofisticado oferece recursos de precificação dinâmicos, permitindo que os administradores de propriedades ajustem as taxas de aluguel com base na demanda do mercado em tempo real, nos níveis de ocupação e nas tendências sazonais. 

Ao analisar dados e condições de mercado, o sistema pode sugerir estratégias de preços ideais que maximizem a receita por quarto ocupado.

• Ajustes de preços automatizados: o PMS pode ajustar automaticamente as tarifas durante períodos de alta demanda, como o início do ano letivo, ao mesmo tempo em que oferece descontos em períodos de menor movimento para manter a alta ocupação.
• Análise da concorrência: a integração com fontes de dados de mercado permite que o PMS compare as taxas de aluguel com as dos concorrentes, garantindo preços competitivos e lucrativos.

Gestão e retenção de inquilinos

Recursos eficazes de gerenciamento de inquilinos ajudam a manter altas taxas de ocupação e reduzir a rotatividade, o que é crucial para maximizar o DOR.

• Gestão de Locações: O PMS simplifica a administração de locações, rastreando expirações de locações e automatizando lembretes de renovação, minimizando assim os períodos de vacância.
• Ferramentas de comunicação: recursos de comunicação aprimorados, como notificações automatizadas por e-mail e SMS, mantêm os inquilinos informados sobre atualizações e eventos importantes, promovendo melhores relacionamentos entre eles.
• Programas de retenção: a implementação de estratégias de retenção de inquilinos, como programas de fidelidade e incentivos de renovação antecipada, pode ser gerenciada por meio do PMS, incentivando locações de longo prazo e receita estável.

Eficiência operacional

Operações simplificadas levam à economia de custos e à melhoria da satisfação dos inquilinos, aumentando indiretamente o DOR.

• Gerenciamento de manutenção: o PMS rastreia solicitações de manutenção e programa manutenções preventivas, garantindo a resolução oportuna de problemas e mantendo condições de propriedade que atraiam e retenham inquilinos.
• Faturamento e pagamentos: o processamento automatizado de faturamento e pagamento reduz a carga administrativa e garante a cobrança pontual do aluguel, melhorando o fluxo de caixa e a estabilidade financeira, por exemplo.
• Relatórios e análises: ferramentas de relatórios abrangentes fornecem insights sobre taxas de ocupação, desempenho de receita e gerenciamento de despesas, permitindo tomada de decisões informadas e planejamento estratégico.

Automação de marketing e leasing

Um PMS robusto aprimora os esforços de marketing e simplifica o processo de locação. Ou seja, ajuda a atrair e converter clientes potenciais em inquilinos de forma eficiente.

• Listagens e inscrições on-line: a integração com plataformas de aluguel on-line garante que as vagas sejam amplamente anunciadas, atingindo um público mais amplo. Os recursos de inscrição on-line simplificam o processo de locação, tornando-o conveniente para possíveis inquilinos.
• Gerenciamento de leads: o PMS rastreia e gerencia leads, automatizando acompanhamentos e nutrindo clientes potenciais por meio do funil de leasing, melhorando as taxas de conversão.
• Campanhas de marketing direcionadas: utilizando dados dos inquilinos, o PMS pode ajudar a criar campanhas de marketing direcionadas, alcançando grupos demográficos específicos, como calouros ou estudantes internacionais, otimizando assim as taxas de ocupação.

Experiência aprimorada para o inquilino

Proporcionar uma experiência positiva aos inquilinos é fundamental para retê-los e atingir altas taxas de ocupação.

• Portais para residentes: os portais para residentes on-line oferecem aos inquilinos opções de autoatendimento para pagamentos de aluguel, solicitações de manutenção e acesso a documentos de locação, por exemplo, aumentando a conveniência e a satisfação.
• Envolvimento da comunidade: recursos que facilitam eventos comunitários e a comunicação entre inquilinos podem criar um senso de comunidade, aumentando a satisfação e a fidelidade dos inquilinos.

Fontes de receita adicionais

Um PMS pode ajudar a identificar e gerenciar oportunidades de receita adicionais além do aluguel básico, aumentando ainda mais o DOR.

• Gerenciamento de comodidades: o sistema pode gerenciar e monetizar comodidades adicionais, como estacionamento, unidades de armazenamento e instalações recreativas, fornecendo fluxos de renda adicionais.
• Cobrança de serviços públicos: implementar e gerenciar a cobrança de serviços públicos ou agrupar serviços (como internet e TV a cabo) por meio do PMS pode gerar receita extra e, ao mesmo tempo, oferecer conveniência aos inquilinos.
• Serviços auxiliares: o PMS pode gerenciar serviços de valor agregado, como unidades mobiliadas, serviços de limpeza ou lavanderia, permitindo maiores taxas de aluguel e aumento de receita.

Tomada de decisão baseada em dados

O acesso a dados em tempo real e análises avançadas fornecidas por um PMS permite que os administradores de propriedades tomem decisões baseadas em dados que otimizam a receita.

• Métricas de desempenho: o PMS monitora indicadores chave de desempenho, como DOR, taxas de ocupação e rotatividade de inquilinos, por exemplo, fornecendo insights sobre áreas que precisam de melhorias.
• Análise de tendências: analisar tendências ao longo do tempo ajuda a antecipar mudanças de mercado e ajustar estratégias proativamente.
• Benchmarking: comparar o desempenho com os benchmarks do setor ajuda a identificar pontos fortes e fracos, e, assim, orientar melhorias estratégicas.

Métricas semelhantes à receita por quarto ocupado (DOR)

Nos setores de administração de propriedades e hospitalidade, várias métricas são usadas para avaliar desempenho, lucratividade e eficiência. Aqui estão algumas métricas semelhantes à Receita por Quarto Ocupado (DOR):

1. Receita por quarto disponível (RevPAR)

• Definição: mede a receita gerada por quarto disponível, independentemente de estar ocupado.
• Cálculo: 

RevPAR = Receita TotalTotal de Quartos Disponíveis

OU

RevPAR = Tarifa Média Diária (ADR) × Taxa de Ocupação

Uso: Amplamente utilizado no setor hoteleiro para avaliar o desempenho e a eficiência geral dos quartos.

2. Taxa média diária (ADR)

• Definição: a renda média de aluguel por quarto ocupado pago.
• Cálculo: 

ADR = Receita total de quartos/Número de quartos vendidos.

Uso: Ajuda a entender a taxa média pela qual os quartos são vendidos, fornecendo insights sobre estratégias de preços.

3. Lucro operacional bruto por quarto disponível (GOPPAR)

• Definição: mede o lucro operacional bruto gerado por quarto disponível.
• Cálculo: 

GOPPAR = Lucro Operacional Bruto/

Uso Total de Quartos Disponíveis: Oferece uma visão abrangente da lucratividade ao considerar tanto a receita quanto os custos operacionais.

4. Taxa de ocupação

• Definição: a porcentagem de quartos disponíveis que são ocupados durante um determinado período.
• Cálculo: 

Taxa de ocupação = (quartos ocupados/total de quartos disponíveis) × 100


Utilização: indica o quão bem uma propriedade está preenchendo suas unidades disponíveis.

5. Receita por pé quadrado (RPSF)

• Definição: mede a receita gerada por metro quadrado de espaço locável.
• Cálculo: 

RPSF = Receita Total/

Uso Total de Metragem Quadrada Locatável: Comumente usado em imóveis comerciais e de varejo para avaliar a eficiência do uso do espaço.

6. Lucro operacional líquido (NOI)

• Definição: a receita total de uma propriedade menos suas despesas operacionais, excluindo impostos e juros.
• Cálculo: 

NOI = Receita Total − Despesas Operacionais

Uso: Fornece uma imagem clara da lucratividade de uma propriedade.

7. Custo por quarto ocupado (CPOR)

• Definição: o custo médio incorrido para atender cada quarto ocupado.
• Cálculo: 

CPOR = Despesas Operacionais Totais/Número de Quartos Ocupados

Utilização: Ajuda a entender e gerenciar as despesas associadas aos quartos ocupados.

8. Receita total por quarto disponível (TRevPAR)

• Definição: inclui todos os fluxos de receita (quarto, comida, bebida, etc.) por quarto disponível.
• Cálculo: 

TRevPAR = Receita total de todas as fontes/

Uso total de quartos disponíveis: fornece uma visão holística do desempenho da receita, considerando todas as fontes de renda.

9. Receita média por usuário (ARPU)

• Definição: mede a receita média gerada por usuário ou locatário.
• Cálculo: 

ARPU = Receita Total/Número Total de Usuários ou Inquilinos

Uso: Comum em modelos baseados em assinatura e pode ser adaptado para habitação para avaliar a contribuição do inquilino.

10. Eficiência de leasing (LE)

• Definição: Avalia a eficiência dos esforços de locação comparando o espaço locado com o espaço disponível.
• Cálculo: 

LE = (Espaço Locado/Espaço Total Disponível) × 100

Uso: Usado em imóveis comerciais para avaliar a eficácia da locação do espaço.

Cada uma dessas métricas oferece insights exclusivos e atende a diferentes propósitos na gestão de propriedades e investimentos imobiliários, ajudando, assim, as partes interessadas a tomar decisões informadas para otimizar o desempenho e a lucratividade.

Principais conclusões 

DOR (Receita por Quarto Ocupado) é uma métrica vital no setor de moradia estudantil, pois fornece uma imagem clara do desempenho da receita por unidade ocupada. 

Ao entender e otimizar o DOR, os gestores de propriedades e investidores podem melhorar os resultados financeiros, manter uma vantagem competitiva e, sobretudo, garantir um crescimento sustentável. 

Por meio de preços estratégicos, marketing eficaz, comodidades superiores e eficiência operacional, por exemplo, maximizar o DOR se torna uma meta tangível, levando a um negócio próspero de moradia estudantil.

Para saber mais sobre como os sistemas de gerenciamento de propriedades podem ajudar com sua receita por quarto ocupado, agende uma ligação conosco agora mesmo!